Tips om het meeste uit uw tweede woning te halen

Frankrijk heeft het hoogste aantal tweede woningen in Europa. Ondanks dalende prijzen bedragen de onderhoudskosten voor een tweede woning tussen de 4 en 5% van de aankoopwaarde. Hier zijn enkele tips om effectiever te verhuren en deze kosten te verlagen.

Hogere kosten

De kosten voor tweede woningen zijn hoger dan voor een hoofdverblijf. Wat betreft de gemeentelijke belasting komen zij niet in aanmerking voor de vrijstellingen die voor een hoofdverblijf kunnen gelden en zijn in sommige gevallen onderworpen aan een toeslag. De verzekeringspremie is ook relatief hoog vanwege het verhoogde inbraakrisico, vooral wanneer de woning leegstaat. Er zijn ook kosten die specifiek zijn aan de locatie van de woning. Aan zee gelegen woningen zijn duurder om te kopen, maar ook wat onderhoud betreft; corrosie tast de gevels aan en vereist dus frequenter en kostbaarder werk.

Fiscaliteit

Om deze kosten te verlagen, is een van de meest rendabele oplossingen om de tweede woning gedurende de zomerweken per week te verhuren. Deze oplossing is inderdaad zeer populair bij toeristen, omdat het goedkoper is dan een verblijf in een hotel en comfortabeler dan kamperen.

Seizoensverhuur valt onder de categorie Bedrijfs- en Industriële Winsten (BIC). Wanneer de ontvangen inkomsten €32.900 niet overschrijden, valt de belastingplichtige onder het micro-BIC-stelsel en profiteert hij van een forfaitaire aftrek van 50% voor de kosten van de huurinkomsten. Als de huur is geclassificeerd als “Gites de France” of “gemeubileerde vakantiewoning”, profiteert de belastingplichtige van een aftrek van 71%.

Echter, als de kosten hoger zijn dan het aftrekbedrag, zal het nodig zijn om het micro-BIC-stelsel te verlaten ten gunste van het werkelijke stelsel. Dit maakt het mogelijk om het volledige bedrag aan werkzaamheden of hypotheekrente af te trekken. Merk op dat het aftrekbare bedrag pro rata wordt berekend op basis van de huurperiode. Als de woning bijvoorbeeld 5 weken per jaar wordt verhuurd, kan 10% van de kosten worden afgetrokken.

Het financiële voordeel hangt ook af van de datum waarop de woning werd gekocht en het belang van de kosten voor gemeenschappelijke ruimten (groene ruimten, zwembad, tennisbaan, lift, etc.). Het rendement is inderdaad laag voor een recent gekochte woning tegen een hoge prijs met een hypotheek die moet worden afbetaald. In dit geval dekt de seizoenshuur slechts enkele maandtermijnen. Omgekeerd, als de woning is afbetaald en afgeschreven, gaan de huurinkomsten rechtstreeks naar de eigenaar. Vanwege de fiscaliteit dekt dit alleen de kosten of werkzaamheden.

Bovendien kunnen beheerkosten van toepassing zijn als de eigenaar de diensten van een professional gebruikt om de verhuur van zijn woning te beheren.

Concrete acties

Een van de beste oplossingen om het meeste uit de aankoop van een tweede woning te halen, is deze te verhuren wanneer deze leegstaat. Dit maakt het mogelijk om de kosten af te schrijven of zelfs winst te maken. Het is mogelijk om te verhuren via een website die gespecialiseerd is in particuliere vakantieverhuur, om een makelaar te gebruiken die tussen de 18 en 20% van de huurgelden ontvangt om de verhuur te beheren (inventaris van het meubilair, onderhoud), of om de woning zelf te verhuren, ook al vergt dit tijd en veel persoonlijke betrokkenheid. Als u een uitzonderlijke woning bezit, kunt u deze ook verhuren voor filmopnames of fotoshoots.

Om een tweede woning effectiever te verhuren, is het essentieel om aandacht te besteden aan de presentatie van de woning en de sterke punten te benadrukken: een locatie nabij stranden of skipistes, een prettig uitzicht, een terras of zwembad zijn voordelen die in overweging moeten worden genomen en die de balans in het voordeel van de concurrentie zullen doen doorslaan. Het is noodzakelijk om zoveel mogelijk voorzieningen te bieden (huishoudelijke apparaten, WIFI, meubilair, kwaliteit van het beddengoed…).

Om het meeste uit deze woning te halen, is het beter om te verhuren tijdens de piekperiodes, dat wil zeggen wanneer de vraag het grootst is: in de winter in skigebieden, in de winter en zomer in middelgebergtegebieden, in de lente en herfst op het platteland, en in de zomer in badplaatsen. De periode waarin de advertentie wordt geplaatst is even belangrijk: klanten boeken in januari-february voor zeldzame huizen en woningen, en in april-mei voor andere soorten verhuur. Om nog meer geloofwaardigheid te genieten, kunnen eigenaren van huurwoningen deze laten classificeren met een sterrensysteem (kosten tussen €100 en €250). Dit gerustigt toeristen en biedt fiscale voordelen voor eigenaren. Ten slotte is het belangrijk om de huur zorgvuldig vast te stellen op basis van de diensten die de huur biedt: een mooi uitzicht, het aantal bedden, moderniteit, een parkeerplaats… Voorzichtig! Te hoge prijzen zullen toeristen niet interesseren die altijd op zoek zijn naar besparingen; en te aantrekkelijke prijzen zullen hen afschrikken uit angst voor vervelende verrassingen.