Consejos para aprovechar al máximo su segunda vivienda

Francia tiene el mayor número de segundas viviendas de Europa. A pesar de la caída de los precios, los costes de mantenimiento de una segunda vivienda oscilan entre el 4 y el 5% de su valor de compra. Aquí tiene algunos consejos para alquilar de forma más eficaz y reducir estos costes.

Gastos superiores

Los gastos relacionados con las segundas viviendas son superiores a los de una residencia principal. En cuanto al impuesto municipal sobre viviendas, no se benefician de las exenciones que pueden aplicarse a una vivienda principal y, en algunos casos, están sujetos a un recargo. La prima de seguro también es relativamente elevada debido al mayor riesgo de robo, especialmente cuando la vivienda está vacía. También existen gastos específicos según la ubicación de la propiedad. Las propiedades frente al mar son más caras de comprar, pero también en cuanto a mantenimiento; la corrosión afecta a las fachadas y, por tanto, requiere trabajos más frecuentes y costosos.

Fiscalidad

Para reducir estos costes, una de las soluciones más rentables es alquilar la segunda vivienda por semanas durante los periodos de verano. Esta solución es muy popular entre los turistas, ya que es más económica que una estancia en hotel y más cómoda queacampar.

Los alquileres estacionales se engloban en la categoría de beneficios industriales y comerciales (BIC). Cuando los ingresos recibidos no superan los 32.900 €, el contribuyente se enmarca en el régimen de micro-BIC y se beneficia de una detracción forfetaria del 50% por gastos de alquiler. Si el alquiler está clasificado como «Gites de France» o «alojamiento turístico amueblado», el contribuyente se beneficiará de una detracción del 71%.

Sin embargo, si los gastos son superiores al importe de la detracción, será necesario abandonar el régimen micro-BIC en favor del régimen real. Esto permitirá deducir íntegramente las obras o los intereses hipotecarios. Hay que señalar que el importe deducible se calcula prorrata según el periodo de alquiler. Por ejemplo, si la propiedad se alquila 5 semanas al año, se podrán deducir el 10% de los gastos.

La ventaja financiera también depende de la fecha de compra de la propiedad y de la importancia de los gastos de las zonas comunes (espacios verdes, piscina, pista de tenis, ascensor, etc.). En efecto, la rentabilidad es baja para una propiedad comprada recientemente a un alto precio con una hipoteca por pagar. En este caso, el alquiler estacional solo cubre algunas mensualidades. Por el contrario, si la propiedad está pagada y amortizada, los ingresos del alquiler van directamente al propietario. Due a la fiscalidad, esto solo cubrirá los gastos u obras.

Además, pueden aplicarse honorarios de gestión si el propietario utiliza los servicios de un profesional para gestionar el alquiler de su propiedad.

Acciones concretas

Una de las mejores soluciones para rentabilizar la compra de una segunda vivienda es alquilarla cuando está vacía. Esto permite amortizar los gastos o incluso obtener beneficios. Es posible alquilar a través de un sitio web especializado en alquileres vacacionales entre particulares, utilizar una agencia inmobiliaria que recibirá entre el 18 y el 20% de los alquileres para gestionar los arrendamientos (inventario de equipamiento, mantenimiento), o alquilar la propiedad uno mismo, aunque requiere tiempo y mucha implicación personal. Si posee una propiedad excepcional, también puede alquilarla para rodajes cinematográficos o sesiones de fotográficas.

Para alquilar una segunda vivienda de forma más eficaz, es esencial cuidar la presentación de la propiedad y destacar sus puntos fuertes: una ubicación cerca de la playa o de las pistas de ski, una vista agradable, una terraza o piscina son ventajas a considerar que inclinarán la balanza a su favor frente a la competencia. Es necesario proporcionar tantas instalaciones como sea posible (electrodomésticos, WIFI, mobiliario, calidad de la ropa de cama…).

Para rentabilizar al máximo esta propiedad, es mejor alquilar durante los periodos de máxima demanda, es decir, cuando la demanda es mayor: en invierno en las estaciones de ski, en invierno y verano en las zonas de montaña de media altitud, en primavera y otoño en el campo, y verano en los destinos costeros. El periodo en que se publica el anuncio también es importante: los clientes tienden a reservar en enero-febrero para casas y propiedades raras, y en abril-mayo para otros tipos de alquileres. Para beneficiarse de aún más credibilidad, los propietarios de alquileres vacacionales pueden clasificarlos con un sistema de estrellas (con un coste entre 100 € y 250 €). Esto tranquiliza a los turistas y ofrece ventajas fiscales para los propietarios. Por último, es importante fijar el alquiler con cuidado en función de los servicios que ofrece: una buena vista, el número de camas, modernidad, una terraza, una plaza de parking… ¡Precaución! Fijar precios demasiado altos no interesará a los turistas que siempre buscan ahorrar; y precios demasiado atractivos les desconfiará por miedo a malas sorpresas.