Consigli per sfruttare al meglio la sua seconda casa

La Francia possiede il numero più elevato di seconde case in Europa. Nonostante i prezzi in calo, i costi di manutenzione di una seconda casa ammontano tra il 4 e il 5% del valore di acquisto. Ecco alcuni consigli per aiutarla ad affittare in modo più efficace e ridurre questi costi.

Spese più elevate

Le spese relative alle seconde case sono più elevate rispetto a quelle per una residenza principale. In termini di tassa di abitazione, non beneficiano delle esenzioni che possono applicarsi alla residenza principale e, in alcuni casi, sono soggette a un supplemento. Il premio assicurativo è relativamente elevato a causa del maggiore rischio di furto, soprattutto quando la proprietà è vuota. Esistono anche spese specifiche per la posizione della proprietà. Le proprietà sul fronte mare sono più costose da acquistare ma anche in termini di manutenzione; la corrosione interessa le facciate e richiede quindi lavori più frequenti e costosi.

Fiscalità

Per ridurre questi costi, una delle soluzioni più redditizie è affittare la seconda casa a settimana durante i periodi estivi. Questa soluzione è molto apprezzata dai turisti poiché più economica di un soggiorno in hotel e più confortevole del campeggio.

Gli affitti turistici rientrano nella categoria dei Redditi di Impresa (BIC). Quando il reddito percepito non supera i 32.900 €, il contribuente rientra nel regime micro-BIC e beneficia di una detrazione forfettaria del 50% sulle spese di locazione. Se l’affitto è classificato come “Gites de France” o “alloggio turistico arredato”, il contribuente beneficerà di una detrazione del 71%.

Tuttavia, se le spese sono superiori all’importo della detrazione, sarà necessario abbandonare il regime micro-BIC a favore del regime reale. Questo permetterà di detrarre l’intero importo dei lavori o degli interessi del mutuo. Si noti che l’importo detraibile viene calcolato pro rata in base al periodo di locazione. Ad esempio, se la proprietà viene affittata per 5 settimane nell’anno, il 10% delle spese può essere detratto.

Il vantaggio finanziario dipende anche dalla data di acquisto della proprietà e dall’entità delle spese per le parti comuni (spazi verdi, piscina, campo da tennis, ascensore, ecc.). Il rendimento è infatti basso per una proprietà acquistata di recente a un prezzo elevato con un mutuo da rimborsare. In questo caso, l’affitto turistico copre solo poche rate mensili. Al contrario, se la proprietà è stata pagata e ammortizzata, il reddito da locazione va direttamente al proprietario. A causa della fiscalità, questo coprirà solo le spese o i lavori.

Inoltre, possono applicarsi spese di gestione se il proprietario si avvale dei servizi di un professionista per gestire la locazione della propria proprietà.

Azioni concrete

Una delle migliori soluzioni per sfruttare al meglio l’acquisto di una seconda casa è affittarla quando non è occupata. Questo permette di ammortizzare le spese o anche di realizzare profitti. È possibile affittare tramite un sito web specializzato in affitti turistici tra privati, utilizzare un agente immobiliare che riceverà tra il 18 e il 20% degli affitti per gestire le locazioni (inventario dei mobili, manutenzione), o affittare la proprietà autonomamente, anche se richiede tempo e un forte coinvolgimento personale. Se possiede una proprietà eccezionale, può anche affittarla per riprese cinematografiche o servizi fotografici.

Per affittare una seconda casa in modo più efficace, è essenziale curare la presentazione della proprietà e metterne in evidenza i punti di forza: una posizione vicina alle spiagge o alle piste da sci, una vista piacevole, una terrazza o una piscina sono vantaggi da considerare che faranno pendere la bilancia a favore della concorrenza. È necessario fornire il maggior numero possibile di servizi (elettrodomestici, WIFI, mobili, qualità della biancheria da letto…).

Per sfruttare al meglio questa proprietà, è preferibile affittare durante i periodi di picco, ovvero quando la domanda è più alta: in inverno nelle stazioni sciistiche, in inverno e estate nelle zone montane di media quota, in primavera e autunno in campagna, e d’estate nelle località balneari. Il periodo in cui viene pubblicato l’annuncio è altrettanto importante: i clienti tendono a prenotare a gennaio-febbraio per case rare e di pregio, e ad aprile-maggio per altri tipi di affitti. Per beneficiare di maggiore credibilità, i proprietari di immobili in affitto possono farli classificare con un sistema di stelle (con un costo tra i 100 e i 250 €). Questo rassicura i turisti e offre vantaggi fiscali per i proprietari. Infine, è importante fissare l’affitto con cura in base ai servizi che la locazione offre: una bella vista, il numero di posti letto, la modernità, un posto auto… Attenzione! Prezzi troppo elevati non interesseranno i turisti che cercano sempre di risparmiare; e prezzi troppo allettanti li faranno desistere per paura di sorprese spiacevoli.