De Franse vastgoedmarkt trekt aan, behalve in Parijs

Standard & Poor’s zag het aankomen; begin 2013, publiceerde het bureau een vooruitzicht voor de vastgoedmarkten en wat Frankrijk betreft, concludeerden zij dat de langetermijnperspectieven vrij positief waren. Zij voorspelden destijds een daling van 5% voor 2013 en 2014 wat de vastgoedprijzen betreft. Zeven maanden later worden de voorspellingen bevestigd. Natuurlijk is de situatie niet zo goed als men zou wensen, maar toch is een lichtpuntje in een donkere hemel altijd goed nieuws.

De redenen voor het genoemde lichtpuntje? Het gaat allemaal om het domino-effect. De huidige recessie heeft een daling van de vastgoedprijzen veroorzaakt; de crisis heeft inderdaad een tol geëist op het koopvermogen van huishoudens, dus een uitstel van het vastgoedproject, minder vraag en een daling van de prijzen. Ook en vooral de belangrijkste reden voor de huidige situatie: de exceptionele leenfaciliteiten. Kopers die financiering nodig hebben, profiteren nu van rentetarieven die nog nooit eerder zijn gezien. De rentevoet voor een lening van 20 jaar is 2,95% en 2,60% voor een lening van 15 jaar, terwijl deze in december 2012 respectievelijk 3,70% en 3,30% waren.

In 2012 zijn de Franse vastgoedprijzen met 1,9% gedaald en in het eerste semester van 2013 zijn ze al met 2,6% gedaald, waardoor veel Fransen huiseigenaar kunnen worden. De lagere sociaal-economische klassen hebben van deze omstandigheden geprofiteerd, die goed zijn voor 41,4% van de transacties.

Het profiel van de koper is anders in Parijs, een zeer bijzondere regio waar de prijs per vierkante meter een van de hoogsten van het land is. In de Stad van het Licht was 31,5% van de kopers afkomstig uit het middenkader, een percentage dat is toegenomen ten opzichte van 2012. Ondertussen is het aandeel kopers van 50 jaar en ouder afgenomen. De meesten van hen willen de prijs van de woning die ze verkopen niet verlagen bijgevolg verkopen ze niet en kunnen ze zich geen andere woning veroorloven (een vergelijkbare trend is waargenomen in Londen). In Parijs zijn de prijzen de afgelopen tien jaar spectaculair met 180% gestegen en ondanks een belangrijkere prijsdaling dan elders in het land (-3,2% over de afgelopen 12 maanden), zijn de aankopen in het eerste semester van 2013 met 5,2% gedaald ten opzichte van vorig jaar. In de Franse hoofdstad is de gemiddelde prijs per vierkante meter teruggevallen naar het niveau van 2011, namelijk €8.206. Bovendien hebben dalende prijzen en lage rentetarieven kopers in staat gesteld om meer te kopen voor minder: zelfs als het gemiddelde bedrag van de aankopen een recordhoogte heeft bereikt, €402.016 voor een woning met 48 m² woonoppervlakte, het is nog steeds 2,4 extra vierkante meter in twaalf maanden.

Wat de prijs per vierkante meter betreft over dezelfde periode in andere Franse regio’s, is het resultaat het tegenovergestelde van vorig jaar, dat wil zeggen: als de prijzen daalden, stijgen ze nu en als ze stegen, pauzeren ze nu zoals in Île-de-France (-2,2%), Normandië (-8,8%), het Noorden, Bretagne, Elzas en 13 andere Franse regio’s. Aan de andere kant zijn de prijzen gestegen in Aquitaine (+5,3%), Bourgondië (+5,2%), Limousin (+6%) en in Poitou-Charentes. Allemaal populaire regio’s voor de Britse klanten. Maar wanhoop niet! De prijsindex van deze regio’s is stabiel sinds 2007, wat betekent dat er momenteel een zeker evenwicht wordt hersteld en dat is goed nieuws!

Wat oude woningen betreft, zijn de verkopen met 6,6% gestegen tussen januari en juni 2013 na een daling van 25% in 2012. Daarentegen blijven de verkopen van beleggingswoningen die aan Fransen worden verkocht dalen (-6,1% over de afgelopen 12 maanden na een daling van 5,2% het jaar ervoor). Het aantal verkopen is nu terug op het niveau van 2010. Proportioneel gezien hebben in het eerste semester van 2013 hoofdwoningen 7 van de 10 aankopen uitgemaakt (70,6%), tweede woningen 1 aankoop van de 10 (6,9%) en beleggingswoningen minder dan 2 van de 10 aankopen (16,7%).

Frans kadaster: U kunt gemakkelijk het Franse kadasterrapport per regio controleren (het wordt bijgewerkt door de notaires de France). Bijvoorbeeld, in Bretagne zijn de herverkoopwoningprijzen stabiel sinds 2007: Klik hier om de grafiek te bekijken

U kunt de resultaten per regio hier bekijken: Franse vastgoedprijsontwikkelingen per regio

Al met al is het zeer bemoedigend omdat de langetermijnperspectieven positief zijn, zoals opgemerkt door Standard & Poor’s. Inderdaad, voorlopig trekken de verkopen langzaam aan, maar in de komende jaren is een aanzienlijke stijging van de verkopen gepland. Al degenen die wachtten om te kopen omdat ze van plan waren om te kopen op een koopjesniveau na een crash zoals dat in Spanje is gebeurd, komen langzaam terug op de markt. De crash is niet gebeurd dankzij de sterke interne vraag omdat Frankrijk een tekort aan woningen heeft en daarom proberen zij ontwikkelaars aan te sporen om 500.000 woningen per jaar te bouwen en er werden bijvoorbeeld vorig jaar slechts 350.000 gebouwd. Dit is ook een van de redenen waarom jonge Franse gezinnen uit de steden vertrekken en de voorkeur geven aan een betere levenskwaliteit door op 20-30 min van een stad te wonen en te profiteren van een grotere woning met een tuin van een redelijk formaat voor hetzelfde budget.