שוק הנדל"ן הצרפתי מתאושש - למעט בפריז

סטנדרד אנד פור’ צפתה זאת; בתחילת שנת 2013, הסוכנות פרסמה תחזית לשווקי הנדל“ן ולגבי צרפת הם הסיקו שהתוחלות לטווח הארוך היו חיוביות למדי. הם חזו אז ירידה של 5% לשנים 2013 ו-2014 במחירי הנדל”ן. שבעה חודשים מאוחר יותר, התחזיות מתממשות. כמובן, המצב אינו כמו שהיינו רוצים אך בכל זאת, תקופה מוארת בשמיים חשוכים היא תמיד בשורה טובה.

מהם הסיבות לתקופה המוארת הזו? הכל עניין של אפקט הדומינו. המיתון הנוכחי גרם לירידה במחירי הנדל“ן; אכן, המשבר פגע בכוח הקנייה של המשקיות הביתיים ולכן, דחייה של פרויקט הנדל”ן, פחות ביקוש וירידה במחירים. כמו כן והסיבה החשובה ביותר למצב הנוכחי: תמריצי ההלוואות היוצאים מן הכלל. רוכשי דירות שזקוקים למימון נהנים כעת מריביות שלא נראו כמותן בעבר. הריבית על הלוואה ל-20 שנה היא 2.95% ו-2.60% עבור הלוואה ל-15 שנה, בעוד שבדצמבר 2012 הן היו בהתאמה 3.70% ו-3.30%.

ב-2012, נכסי נדל“ן צרפתיים ירדו ב-1.9% ובמחצית הראשונה של 2013, הם כבר התמעטו ב-2.6%, מה שמאפשר לרבים מהצרפתים להפוך לבעלי בתים. השכבות הסוציו-כלכליות הנמוכות יותר ניצלו תנאים אלה שמהווים 41.4% מהעסקאות.

פרופיל רוכש הדירה שונה בפריז, אזור מיוחד מאוד שבו המחיר למטר מרובע הוא אחד הגבוהים ביותר במדינה. בעיר האורות, 31.5% מרוכשי הדירות היו מהניהול הבינוני, ששיעורם גם בהשוואה ל-2012. בינתיים, שיעור רוכשי הדירות מעל גיל 50 ירד. רובם אינם רוצים להפחית את מחיר הנכס שהם מוכרים; כתוצאה מכך הם לא מוכרים ואינם יכולים להרשות לעצמם נכס אחר (מגמה דומה נראתה גם בלונדון). בפריז, המחירים עלו ב-180% מדהים בעשור האחרון ולמרות ירידה חשובה יותר במחירים מאשר בכל מקום אחר במדינה (-3.2% ב-12 החודשים האחרונים), הרכישות ירדו ב-5.2% במחצית הראשונה של 2013 בהשוואה לשעבר. בבירה הצרפתית, המחיר הממוצע למטר מרובע ירד לרמה של 2011, שהייתה €8,206. בנוסף, ירידת המחירים והריביות הנמוכות אפשרו לרוכשי הדירות לקנות יותר בפחות: גם אם סכום הרכישה הממוצע הגיע לשיא חדש, €402,016 עבור נכס הכולל 49.8 מ“ר של שטח מגורים, עדיין מדובר ב-2.4 מטר מרובע נוספים בתוך שנים עשר חודשים.

לגבי המחיר למטר מרובע באותה תקופה באזורים צרפתיים אחרים, התוצאה הפוכה מזו של השנה שעברה, כלומר: אם המחירים ירדו, הם עכשיו עולים ואם הם עלו, הם עכשיו עושים הפסקה כמו באיל דה פראנס (-2.2%), נורמנדי התחתונה (-8.8%), הצפון, ברטאן, אלזס ו-13 אזורים צרפתיים אחרים. מצד שני, המחירים עלו באקוויטן (+5.3%), בורגוניה (+5.2%), לימוזן (+6%) ובפואטו-שראנט. כל האזורים הפופולריים בקרב הלקוחות הבריטים. אבל אל תתייאשו! מדד המחירים של אזורים אלה יציב מאז 2007, כלומר איזון מסוים משתחזר כעת וזו בשורה טובה!

לגבי נכסים ישנים, המכירות עלו ב-6.6% בין ינואר ליוני 2013 לאחר ירידה של 25% ב-2012. בניגוד לכך, מכירות נכסי ההשקעה הנמכרים לצרפתים ממשיכות לרדת (-6.1% ב-12 החודשים האחרונים לאחר ירידה של 5.2% בשנה שלפני כן). היקף המכירות חזר כעת לרמה של 2010. מבחינת הפרופורציה במחצית הראשונה של 2013, דירות ראשיות ייצגו 7 מתוך 10 רכישות (70.6%), בתי שני 1 רכישה מתוך 10 (6.9%) ונכסי השקעה פחות מ-2 מתוך 10 רכישות (16.7%).

רשם המקרקעין הצרפתי: ניתן בקלות לבדוק את דוח רשם המקרקעין הצרפתי לפי אזור (הוא מעודכן על ידי נוטריונים צרפתים). לדוגמה, בברטאן, מחירי בתים למכירה יציבים מאז 2007: לחץ כאן כדי לראות את הגרף](http://www.immoprix.com/ipStat.php?zgid=53&tb=MAA&orig=ongTB “Brittany property price trend”)

ניתן לראות את התוצאות לפי אזור כאן: מגמות מחירי נכסים צרפתיים לפי אזור

בסך הכל, זה מאוד מעודד כי התוחלות לטווח הארוך חיוביות כפי שציינה סטנדרד אנד פור’. אכן, בינתיים, המכירות מתאוששות לאט אך בשנים הבאות, עלייה משמעותית במכירות מתוכננת. כל אלה שחיכו לקנות כי התכננו לקנות במחיר מבצע לאחר קריסה כמו שקרה בספרד חוזרים בהדרגה לשוק. הקריסה לא התרחשה הודות לביקוש הפנימי החזק כי לצרפת יש מחסור בנכסים וזו הסיבה שהם מנסים לדחוף בונים לבנות 500,000 נכסים בשנה ולדוגמה רק 350,000 נבנו בשנה שעברה. זו גם אחת הסיבות שמשפחות צרפתיות צעירות עוברות מהערים ומעדיפות ליהנות מאיכות חיים טובה יותר בגר במרחק 20-30 דקות מעיר וליהנות מנכס גדול יותר עם גינה בגודם סביר באותו תקציב.