נדל"ן ואקולוגיה: האחד כבר לא הולך בלי השני!

בלתי אפשרי להתעלם מהמידע: ברצון או שלא ברצון, בעלי נכסי מגורים בצרפת ישתתפו במאמץ הקולקטיבי להילחם בשינויי האקלים. חוק האקלים והעמידות, שהוכרז במיוחד באוגוסט 2021, מחזק משמעותית את התחייבויות המשכירים וקובע איסור הדרגתי על השכרת נכסים המדורגים E, F ו-G בתעודת הביצועים האנרגטיים.

מה שמעניין לצפות הוא שמעבר לצעדים החוקיים והסבסודים שהוקצו לשיפוץ נכסים ישנים יותר, כלל האוכלוסייה נראית מכוונת את בחירותיה לעבר דיור בר-קיימא אקולוגי יותר בכל פעם שהאמצעים שלה מאפשרים זאת. לא מחובת (או לא רק), אלא גם משום שדיור אקולוגי הפך למילה נרדפת לאיכות חיים משופרת ולכן לעתיד מאושר יותר.

בואו נבחן תופעה זו שעשויה להפוך את הפער שצרפת מציגה מבחינת חוסן אקולוגי של דיור, ליתרון שיהפוך אותה למודל האירופי למעבר אנרגטי ולדוגמה לחיקוי.

עובדה ברורה שהפכה למקובלת

ראשית, ואמפירית, המודעות היא קולקטיבית ליתרונות הברורים והמוחשיים של מלאי דיור בר-קיימא אקולוגי יותר. הבעלים רוכש נכס בעל ערך גבוה יותר, הדייר משלם חשבונות אנרגיה זולים יותר ונהנה מנוחות מגורים משופרת. הקהילה, מצדה, מגבילה את כמות האנרגיה שיש לייצר, כמו גם את פליטת גזי החממה הנגרמת על ידי דיור. כיום, פליטות אלו עדיין מהוות 45% מפליטות האומה!

התקשורת והמיצוב של הרשויות הציבוריות לעודד שיפוץ המוני של הדיור הצרפתי השיגה הצלחה משמעותית: עבור רבים מאזרחינו, כיום חשוב לגור בדיור בר-קיימא אקולוגי יותר.

מאחורי מונח זה, עם זאת, מודעות רחבה יותר מתגבשת. אין זה עניין של בידוד טוב יותר של הבית או הבניין כדי “להציל את הפלנטה” ותוך כדי כך את הארנק. חזון הרבעים האקולוגיים יותר כולל גם את נוכחות תשתית ירוקה נרחבת יותר, מתקנים המעניקים מרחב רב לאמצעי תחבורה נקיים ואזורים להולכי רגל, על חשבון המכונית שגם אם חשמלית, נשארת מילה נרדפת לזיהום משמעותי. מדובר גם בחזרה לדיור בקנה מידה אנושי המאפשר חיים חברתיים ומסחריים בשכונה. בקיצור, נדל“ן אקולוגי מייצג איכות חיים טובה יותר, המבוקשת על ידי קטע גדל והולך של האוכלוסייה.

דיור אקולוגי יותר, גם אם זה אומר לשלם יותר

המודעות משבשת את שיווי המשקל של חיפוש הנכס: הסיכוי לחסוך חשבונות אנרגיה יקרים יותר ויותר מוביל לשקול רכישת נכס יקר יותר לרכישה או השכרה, אם הוא מציע ביטחונות לצריכת אנרגיה נמוכה.

כך, סקר Harris שהוזמן על ידי רשת הנדל“ן Orpi מעיד כי הדיירים רגישים יותר לביצועים האנרגטיים מכפי שאפשר לחשוב: 75% מהנשאלים מציינים כי צריכת האנרגיה היא קריטריון המשפיע על בחירת הדיור שלהם. כמעט שני שליש אף מוכנים לשלם שכר דירה גבוה יותר כדי ליהנות מדיור חסכוני יותר באנרגיה.

אם הבעלים פחות נוטים להעניק חשיבות לביצועים האנרגטיים של הנכס שלהם - רק מחצית אומרים שהם מרגישים מוטרדים, בוודאי בגלל עלויות השיפוץ שיש לתכנן - הערך הירוק המתפתח יחסום יותר ויותר נכסים רבי-אנרגיה מהדרגות הגבוהות יותר מבחינת ערך מכירה חוזרת. ועוד יותר כי החוק יחריג אותם בקרוב ממלאי ההשכרה.

העניין עבור הבעלים, במיוחד המשכירים, יהיה לרכוש דיור מסומן “חסכוני באנרגיה” או משופץ עם חומרים נקיים, מבודדים ואסתטיים, הכל בשכונה ירוקה ונעימה יותר למגורים. הרכישה עשויה לעלות יותר, אך תציע ביטחונות לאורך זמן, של תפוסה על ידי דיירים וערך מכירה חוזרת.

המהפך לדיור אקולוגי, כבר בעיצומו

הרצון של הצרפתים לעבור לדיור “ירוק” יותר מתורגם באופן טבעי לעמדות פוליטיות, במספר רמות. כך החוק מחייב שיפוץ חלק ממלאי הדיור הלאומי, הממשלה מציעה סבסוד שיפוצים (במיוחד דרך תוכנית Ma Prime Rénov’), ורשויות מקומיות נעות לעבר פיתוח טריטוריאלי ירוק יותר, מעדיפות לאשר בנייה של בניינים אקולוגיים יותר ומצמצמות בהדרגה - בערים הגדולות - את השטח המוקצה לרכב.

מחקר שנערך על ידי Harris Interactive עבור רשת הנדל“ן l’Adresse עוזר לנו לתאר את השאיפות האקולוגיות של האזרחים. כאשר נשאלו על חזון של 3 שנים, 81% מהנשאלים מדמיינים שהדיור של מחר יהיה מבודד תרמית טוב יותר, כמעט 8 מתוך 10 נשאלים (79%) רואים אותו חסכוני יותר בצריכת אנרגיה ו-78% מדברים על דיור בר-קיימא אקולוגי יותר.

הנושא כבר מושרש בכל התודעות, ומתורגם באופן טבעי לתוכניות הקבלנים. תקנים הולכים ומתחזקים ותוויות איכות המקלות על מכירה מאפשרים לבניינים אקולוגיים יותר להיכנס לשוק, מבודדים היטב ותוך שימוש בחומרים כמו שמן פשתן, שעם, קנבוס ועץ, שימושיים לשימור חום.

אם שיפוץ לא יכול לרוב להשיג ביצועים אנרגטיים שקולים, הוא יציע בכל זאת שיפור משמעותי מבחינת צריכת האנרגיה, בעלות מופחתת בזכות סבסוד ציבורי.

אנשי מקצוע בנדל“ן נדרשים לעמוד בדרישות

הקונה או השוכר של היום מצפה לאיש מקצוע בנדל“ן שיוכל לספק ייעוץ מושכל על אקולוגיה של בניינים. מידע על תקנים נוכחיים, משמעות תוויות, הערכת עלויות שיפוץ, פרטים על הדירוג האנרגטי של הנכס בתשאל: אקולוגיה הופכת למומחיות נדל”נית עצמאית, שלה יש להכשיר את סוכן הנדל“ן.

אנשי מקצוע בנדל“ן ממלאים תפקיד בהצלחת המעבר האנרגטי המבוקש על ידי הממשלה והאוכלוסייה, כמתווכים מהימנים המסוגלים להנחות אזרחים לעבר היעדים שהוצבו.

הערך הירוק של דירה מהווה לא רק ערבות להצלחת עסקת נדל“ן כפי שהוא מרגיע למכירה חוזרת או מול התפתחות בעיית האנרגיה, אלא הוא גם כלי תקשורת של סוכנויות נדל”ן שיש להן כל עניין לקדם כדי לבנות ולשמר לקוחות הרגישים לכך.

כל מגזרי החברה שלנו עוברים אבולוציה משמעותית והולכת ומתגברת, מול הצורך להתנגד לשינויי האקלים ולסוגיות חוסן סביבתיות אחרות: החקלאות נעה בהדרגה לעבר שיטות מכבדות יותר את המערכות האקולוגיות, המכונית מתחשמלת, התעשייה שואפת לייצר נקי יותר ועם פחות פסולת. הגיוני שהיצע הבניינים למגורים והפיתוח של מרחבים עירוניים ילכו באותה דרך, כדי לתרום למטרה המשותפת: לחיות טוב יותר בעולמנו!