רכישת נכס: לבחור בחדש או בישן?

מציאת הבית האידיאלי אינה מטרה בפני עצמה ללא מסע מלא שאלות. מימון, מיקום ושטח רצפה נדרש, אך גם סוג הנכס, חדש לגמרי או כבר קיים. הבדלים משמעותיים משחקים לטובת אחת מהאפשרויות, והבחירה צריכה להיות מונחית לפי הנקודות החשובות ביותר לכל קונה בהתאם למצבם. בואו נפרט את האלמנטים שעליהם ניתן לבסס את ההחלטט.

מסגרת הזמן למסירה: יתרון לישן

רכישת נכס חדש אינה מתאימה לקונים בדחיפות. במכירה על הנייר, ייקח לפחות שנה לפני שתוכלו להיכנס לגור. אם הבניין כבר בבנייה, מסגרת הזמן תעלה בהרבה על 6 חודשים.

במקרים שבהם הקונה משתתף בתוכנית פיתוח המאפשרת להם להפחית את מחיר הרכישה בזכות חיסכון בקנה מידה שהשיג היזם, מיצוב מוקדם ככל האפשר מוכיח את עצמו: בין יחידות הדיור שייבנו, יש כאלה שנהנות משקט רב יותר, חשיפה טובה יותר, שטח קרקע גדול יותר וכו’. פשוט המשרתים ביותר יחכו יותר משנה לאחר חתימת חוזה המכירה.

בנכס ישן לעומת זאת, אין הפתעות: אלא אם הוסכם אחרת, מסגרת הזמן היא 3 חודשים בין חתימת החוזה המקדים למסירת המפתחות. ההחלטה בין שתי האפשרויות תלוי במידה רבה בנסיבות החיים של הקונה, שעשוי לרצות לרכוש במהירות אם הוא גר עם מישהו או מצפה לאירוע שמח לדוגמה.

המחיר: לישן יש יתרון, החדש מחזיק מעמד

המחיר המוצג של נכס חדש עלול להרים גבה: בדרך כלל הוא ימוצב יקר ב-20% עד 40% מנכס ישן מאותו סוג ושטח רצפה. יקר מדי? לא בהכרח, שכן נכס חדש מציע יתרונות ורווחים פיננסיים שמצמצמים משמעותית את הפער.

כן, לתקציבים מוגבלים יותר, רכישת ישן תתברר כפחות יקרת והבחירה תהיה ברורה במהירות. עבור תקציבים גבוהים יותר, יש לבחון יותר לעומק. רכישה חדשה מאפשרת הפחתת אגרות הנוטריון (כ-4%), וטיעון שמתווספת אליו פטור ממס רכוש למשך 2 שנים.

לבסוף, נכס חדש יציע התקנה תרמית מהדור האחרון, (בדרך כלל) חסכונית יותר מזו של דירה ישנה. בנוסף, לא יידרשו עלויות שיפוץ או עבודות לתקופה ארוכה.

המאזן יש ללמוד לגופו של כל מקרה, אך עולה שהפער במחיר לעתים קרובות ניתן להשבה בשנים שלאחר הרכישה, באמצעות חיסכון מדיד.

מצב הנכס: החדש בלתי מנוצח

זה נראה מובן מאליו, אך בכל זאת ראוי להדגיש. ברכישת ישן, הנכס עלול לסבול מבלאי שנות קיומו בעוד שנכס חדש יציג את עצמו באור הטוב ביותר.

כלל זה עשוי להיות יוצא מן הכלל, אם הנכס החדש מתגלה כבעל פגמים או ליקויים שעלולים לקלקל את שמחת הכניסה. ההבדל העיקרי הוא קיומה של ערבות המבנה לעשר שנים, שתאפשר לקונה של נכס חדש לדרוש שיקום למצב מושלם של כל רכיבי המבנה והעבודות המשניות למשך עשר שנים מלאות. נכס ישן אינו נהנה מאותו יתרון, והקונה צריך להסתפק ברכיסה “כמו שהיא”. בעוד שפגמים נסתרים מסוימים עשויים להעלות תביעת תיקון, עדיף להיות מסוגל לשפוט את מצב הנכס ורכיביו העיקריים (והיקרים אם יש לשקול החלפה) לפני חתימת החוזה המקדים!

יש להוסיף שנכס ישן עשוי, בפריסתו, כבר לא לענות על ציפיות מודרניות. יש לתכנן עבודות, מקורות לדאגה והוצאות משמעותיות – שעשויות עם זאת להיות חלק מאסטרטגיית התפתחות הון או ריבית, פשוט.

מיקוד: לישן מציע אפשרויות רבות יותר

אם מציאת הנכס המושלם פירושה רכישה ברובע מסוים או אפילו רחוב מסוים, הקונה יעשה טוב לפנות לנכס ישן! אכן, ההיצע גדול פי עשרה מזה של דיור חדש, עם האפשרות להתקרב יותר לאזור המועדף.

פיתוחים חדשים של יזמים מהווים לעתים קרובות רובעים מתפתחים, רחוקים מחנויות קטנות ושירותים אחרים, שאינם מסוג החלומות בשל מיקומם. אם זו רכישת מגרש, שוב זה היצע השוק שיכריע עבור הקונה. נקודה טובה לישן בקריטריון זה!

תוצאה: אין מצב טוב או רע

קריטריונים אחרים עשויים גם הם להיכנס למשחק, כמו עלות המחיה בתוך הנכס. נכס ישן עשוי כך לעלות יותר מבחינת חשבונות אנרגיה שכן הוא אינו עומד בתקנים האחרונים, אך יתברר כקל יותר להפוך לרווחי – שכן הוא זול יותר בהתחלה – אם מטרת הרכישה היא השקעה להשכרה במיוחד. בכל מקרה, הבעלים נשאר אחראי להחלפת ציוד (דוד ומיכל מים חמים) המייצג השקעה פוטנציאלית משמעותית שיש לשקול מרגע הרכישה: חדש מציע יותר שנות שלווה. אותו הגיון חל על גג ונגרות.

היתרונות הפיסקליים של נכס חדש עשויים להיות מאתגרים, בנוסף למחיר הנמוך יותר של נכס ישן, על ידי הטבות פיסקליות הניתנות למשקיעים. מטרת הרכישה תאפשר גישור, בהתאם לשאלה האם הקונה מעדיף נוחות אישית או רווחיות הרכישה.

לבסוף, נכס נשאר גם עניין של טעם. לא כולם יתפסו לבניין חדש, שנחשב קר וחסר נשמה על ידי בעוד אחרים יראו בועה ללבוש לפי תמונתם. לנכס ישן ולקסמו, המתבטא לעתים בקורות ואח, לעתים באופי הייחודי של הבנייה, עדיין יש את חסידיו. זה הקרב הנצחי של תשוקה נגד היגיון.

גם נכסים חדשים וגם ישנים יכולים להתברר כמעניינים לרכישה, פיננסית או לנוחות מגורים: אכן יש צורך לבנות פרויקט לפי שאיפות ודרישות של כל אחד. התחלו את המהלך שלכם!