Obras de rehabilitación: un préstamo con reembolso diferido

Era esperado y esencial para la realización de los trabajos de la Convención Ciudadana por el Clima: la Ley de lucha contra el cambio climático y refuerzo de la resiliencia ante sus efectos, más simplemente denominada Ley del Clima y la Resiliencia, fue promulgada el 24 de agosto de 2021. Entre sus 305 medidas, algunas afectan a la vivienda y más particularmente a su rehabilitación para reducir el consumo energético asociado. Centrémonos en una ayuda financiera para el saldo de las obras, que podría facilitar la vida a muchos propietarios obligados por ley: el préstamo de anticipo para rehabilitación.

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Una modernidad afirmada de la modernización de edificios

La vivienda sigue siendo en Francia la principal fuente de consumo energético. Consume el 44% de la energía producida, frente al 31% del transporte. Por lo tanto, es lógico que sea objeto de una medida insignia: la obligación de rehabilitar los «cedazos térmicos», es decir, las viviendas que entran en las categorías E, F y G del certificado de rendimiento energético (EPC).

Concretamente, estas viviendas clasificadas que no sean rehabilitadas no podrán aumentar sus alquileres a partir de 2023. Luego serán progresivamente prohibidas para el alquiler, en tres fases:

• a partir de 2025 para las viviendas peor aisladas (clasificadas G);
• en 2028 para las clasificadas F;
• en 2034 para las clasificadas E, lo cual constituye una adición decidido por los diputados durante la votación de la Ley.

El incentivo es seguro y afecta a una proporción muy significativa del parque nacional: según un estudio gubernamental de septiembre de 2020, el 17% de las viviendas que constituyen residencia principal están actualmente categorizadas F o G, y el 24% tienen calificación E. Por lo tanto, es el 41% de los propietarios quienes se ven animados – u obligados si alquilan su propiedad – a revisar su enfoque sobre el aislamiento.

Añadamos, para la letra pequeña, que otra medida notable afecta a los edificios de gran superficie (más de 500 m²). Durante la construcción, ampliación o rehabilitación importante, deberán instalar paneles fotovoltaicos o una cubierta verde.

Superar la dificultad de financiar las obras de rehabilitación

Volvamos a nuestra vivienda. Si imponer la realización de obras es deseable, no resulta evidente para todos los propietarios encontrar los fondos necesarios para llevarlas a cabo. La propiedad implica la mayoría de las veces el reembolso de un préstamo, no siempre cubierto por el alquiler percibido. Los hogares más modestos carecen, por lo tanto, lógicamente de fondos para realizar obras que cuestan varios miles de euros.

Las personas mayores también, con una pensión que reduce su nivel de vida, pueden encontrar dificultades. Y el 62% de los cedazos térmicos pertenece a personas mayores de 60 años.

Ya existen algunas ayudas, como Ma Prime Rénov’, que permite reducir el importe a pagar, o los préstamos a tipo cero que ayudan a distribuir el gasto. Para ingresos modestos, el saldo a pagar puede seguir resultando demasiado gravoso, por lo que la Ley del Clima y la Resiliencia también prevén ayudas significativas para asumirlo: el «préstamo de anticipo para rehabilitación».

Un préstamo reembolsable posteriormente

La Ley de transición energética de 2015 ya preveía un régimen llamado «prêt avance mutation», cuyo principio se retoma. Se trata de conceder un préstamo de tipo hipotecario, cuyo capital solo deberá reembolsarse tras la venta de la propiedad o, en su caso, la liquidación de una herencia. Precaución, los intereses acumulados sí deberán reembolsarse. La medida no es gratuita, pero proporciona una facilidad de financiación que debería interesar a muchos propietarios ocupantes o arrendadores.

Para asegurar la distribución de este préstamo, dos bancos se han ofrecido: Crédit Mutuel y Banque Postale. Otros deberían seguir,’autant más cuanto que el gobierno proporciona garantías en caso de incumplimiento del reembolso; notably si la venta de la propiedad no permite reembolsar el préstamo, lo cual sigue siendo no obstante un escenario marginal. Se ha creado así un Fondo de Garantía para la Rehabilitación Energética, a través del cual el Estado cubre el 75% de las pérdidas potenciales de los bancos prestatarios.

Los detalles de este préstamo, y especialmente los plazos, los tipos de rehabilitaciones concernidas o las condiciones de ingresos, aún no están fijados. Sin duda la información nos llegará en las próximas semanas a través de un decreto de aplicación, ya que la distribución por parte de los bancos debe comenzar a principios de 2022.

Francia, que está significativamente retrasada en Europa en cuanto a la eficiencia energética de sus viviendas, está proponiendo un ambicioso plan para convertirse, en unos diez años, en un ejemplo en esta materia. Y claramente, el gobierno está proporcionando medios para que esta voluntad se convierta en la de todos. Mejor aún, pues corresponde a todos hacer su contribución personal a la mejora de nuestras condiciones de vida colectivas, más allá de la movilización ante el desafío climático.