Lavori di ristrutturazione: un prestito a rimborso differito

Era atteso e indispensabile per la realizzazione dei lavori della Convenzione cittadina per il clima: la Legge sul contrasto al cambiamento climatico e il rafforzamento della resilienza ai suoi effetti, più semplicemente chiamata Legge Clima e Resilienza, è stata promulgata il 24 agosto 2021. Tra le sue 305 misure, alcune riguardano l’abitazione e più in particolare la ristrutturazione della stessa al fine di ridurre i relativi consumi energetici. Concentriamoci su un aiuto finanziario per il saldo dei lavori, che potrebbe facilitare la vita a molti proprietari obbligati dalla legge: il prestito anticipato di ristrutturazione.

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Una modernità affermata dell’ammodernamento degli edifici

L’abitazione rimane in Francia la principale fonte di consumo energetico. Consuma il 44% dell’energia prodotta, contro il 31% dei trasporti. È quindi naturalmente presa di mira da una misura chiave: l’obbligo di ristrutturare i “colabrodo termici”, vale a dire gli habitat che rientrano nelle categorie E, F e G del certificato di prestazione energetica (DPE).

In concreto, tali abitazioni classificate che non verranno ristrutturate non potranno avere gli affitti aumentati dal 2023. Saranno poi progressivamente vietate alla locazione, in tre fasi:

• dal 2025 per le abitazioni meno isolate (classificate G);
• nel 2028 per quelle classificate F;
• nel 2034 per quelle classificate E, che costituisce un’aggiunta decisa dai deputati durante la votazione della Legge.

L’incentivo è certo e riguarda una proporzione molto significativa del patrimonio nazionale: secondo uno studio governativo del settembre 2020, il 17% delle abitazioni costituenti residenze principali è attualmente categorizzato F o G, e il 24% è valutato E. Sono quindi il 41% dei proprietari che sono incoraggiati – o obbligati se affittano il loro immobile – a rivedere il loro approccio all’isolamento.

Aggiungiamo, per la nota informativa, che un’altra misura notevole riguarda gli edifici di grande superficie (oltre 500m²). Durante la costruzione, l’estensione o la ristrutturazione maggiore, saranno tenuti a installare pannelli fotovoltaici o un tetto verde.

Superare la difficoltà di finanziare i lavori di ristrutturazione

Torniamo alla nostra abitazione. Se imporre l’esecuzione dei lavori è auspicabile, non è tuttavia ovvio per tutti i proprietari trovare i fondi necessari per la loro realizzazione. La proprietà implica il più spesso il rimborso di un prestito, non sempre coperto dall’affitto ricevuto. Le famiglie più modeste mancano quindi logicamente dei fondi per eseguire lavori che costano diverse migliaia di euro.

Anziani anche, con un importo di pensione che riduce il loro tenore di vita, possono incontrare difficoltà. E il 62% dei colabrodo termici appartiene a persone di oltre 60 anni.

Alcuni regimi di aiuto sono già in vigore, come Ma Prime Rénov’ che consente di ridurre l’importo pagabile, o prestiti a tasso zero che aiutano a spalmare la spesa. Per i redditi modesti, il saldo da pagare può rivelarsi ancora troppo oneroso, ed è per questo che la Legge Clima e Resilienza prevede anche aiuti significativi per sostenerlo: il “prestito anticipato di ristrutturazione”.

Un prestito rimborsabile successivamente

La Legge sulla transizione energetica del 2015 prevedeva già un regime chiamato “prêt avance mutation”, il cui principio viene ripreso. Si tratta di concedere un prestito di tipo ipotecario, il cui capitale dovrà essere rimborsato solo al momento della rivendita dell’immobile o, se del caso, alla liquidazione di un’eredità. Attenzione, gli interessi maturati dovranno tuttavia essere rimborsati. La misura non è quindi gratuita, ma fornisce comunque una facilitazione di finanziamento che dovrebbe interessare molti proprietari locatari o locatori.

Per garantire la distribuzione di questo prestito, due banche si sono proposte: Crédit Mutuel e Banque Postale. Altre dovrebbero seguire, tanto più che il governo fornisce garanzie in caso di inadempimento del rimborso; in particolare se la vendita dell’immobile non consente di rimborsare il prestito, che rimane tuttavia uno scenario marginale. È stato così creato un Fondo di Garanzia per la Ristrutturazione Energetica, attraverso cui lo Stato copre il 75% delle perdite potenziali delle banche creditrici.

I dettagli di questo prestito, e in particolare i tempi, i tipi di ristrutturazione interessati o eventuali condizioni di reddito, non sono ancora definiti. Senza dubbio le informazioni ci raggiungeranno nelle prossime settimane tramite un decreto applicativo, poiché la distribuzione da parte delle banche deve iniziare all’inizio del 2022.

La Francia, che è significativamente in ritardo in Europa per quanto riguarda l’efficienza energetica delle sue abitazioni, sta proponendo un piano ambizioso per diventare, entro circa dieci anni, un esempio in questo ambito. E chiaramente, il governo sta fornendo i mezzi affinché questa volontà diventi quella di tutti. Tanto meglio, poiché spetta a tutti fare il loro contributo personale al miglioramento delle nostre condizioni di vita collettive, oltre alla mobilitazione di fronte alla sfida climatica.