Tasas de interés hipotecario en 2021: evolución y tendencias

El año 2020 demostró una relativa estabilidad en las tasas de interés para la hipoteca, a pesar de la pandemia y las preocupaciones que esta generó. En 2021, la recuperación más concreta de la actividad ofrece una imagen más clara de la dirección que está tomando el mercado de préstamos hipotecarios en los meses venideros, gracias a los movimientos de tasas anteriores. Pongamos estos datos en perspectiva, para proyectar hacia adelante y estimar si finales de 2021 se perfila como un período favorable para comprometerse con un proyecto de adquisición inmobiliaria.

Un inicio de 2021 bajo el signo de la caída de las tasas

Para medir el impacto de la evolución actual de las tasas, situemos primero 2021 en el contexto bancario histórico de años anteriores. Si tomamos algunos puntos de referencia clave, observamos tasas medias aproximadas de: • 1,32% en abril de 2019, • 1,11% en diciembre de 2019, • 1,27% en junio de 2020, • 1,15% en diciembre de 2020.

El inicio de la crisis sanitaria estuvo marcado por un repunte de las tasas de interés, fácilmente explicable por las preocupaciones sobre un posible colapso de los precios o la demanda. Sin embargo, no fue necesario llegar a fin de año para que la tasa media retomara su descenso. Por lo tanto, resulta bastante interesante verificar si esta tendencia continuó este año, y la respuesta es sí: desde el inicio de 2021, la tasa media se situaba en el 1,13% en el primer trimestre.

Una nueva disminución de las tasas observada cada trimestre

El segundo trimestre volvió a sorprender a los especialistas, con una tasa media que cayó hasta el 1,06% en mayo y junio, lo que representa una disminución de 9 puntos básicos respecto a diciembre.

Se puede establecer una distinción según los niveles de ingresos de los hogares. Los compradores que ganan menos de 3 veces el salario mínimo nacional obtuvieron sus préstamos, por término medio, al 1,11%, mientras que aquellos cuyos ingresos se sitúan entre 3 y 5 veces el salario mínimo obtuvieron el 1,04%. El premio corresponde a los ingresos superiores a 5 veces el salario mínimo que, con una media del 0,94%, obtuvieron tasas que cruzan el umbral del 1%. Incluso a más de 25 años, esta categoría consegue mantenerse por debajo de este umbral simbólico. Este esfuerzo de los bancos se explica por el menor riesgo de prestar a personas más ricas.

En el tercer trimestre, las tasas volvieron a registrar una ligera disminución, para una placement media del 1,05%. Sin embargo, la tendencia a la baja continúa, sobre todo si se tiene en cuenta que estas tasas se están concediendo para plazos que experimentan un aumento relativamente significativo: 237 meses en junio, frente a una media de 231 meses en el primer trimestre. Octubre parece batir nuevos récords, con tasas previstas del 0,78% a 15 años, 0,96% a 20 años y 1,16% a 25 años. Incluso alcanzarían respectivamente el 0,52%, 0,63% y 0,89% en los mismos plazos para las solicitudes más sólidas.

¿Es este el momento adecuado para pedir prestado?

Si se hace esta pregunta, tenga bien presente que 2021 ofrece no solo tasas más ventajosas que las observadas desde el inicio de la pandemia, sino incluso inferiores a las de 2019. Por el contrario, se están concediendo menos préstamos: un 13,6% menos en la primera mitad de 2021, en comparación con la primera mitad de 2019 (el descenso había sido aún más significativo en 2020).

La lección que debe sacarse de esto es que los bancos están siendo más selectivos. Más allá de las recomendaciones de rigor del HCSF sobre las ratios de endeudamiento, formuladas ya en 2019, las instituciones bancarias están decididas a descartar las solicitudes de mayor riesgo, en un contexto donde la economía de un hogar también puede cambiar debido al aspecto sanitario que conduce más fácilmente a la incapacidad de trabajar o a mayores dificultades económicas. Son los solicitantes más jóvenes y más precarios los que están soportando el peso de esta política, adoptada por bancos menos inclinados a extender la confianza.

Sin embargo, los mismos bancos deben cumplir sus elevados objetivos de préstamos para el año y están buscando activamente solicitudes de financiación. A finales de 2021, probablemente será posible negociar tasas históricamente bajas, bajo la única condición de presentar un historial limpio y una solicitud sólida.

En particular, la estabilidad profesional demostrada, un buen nivel de aporte personal (mínimo 10%, 20% para mayor tranquilidad) y una ratio de endeudamiento por debajo del umbral del 35% serán condiciones esenciales. También prepárese para presentar extractos sin saldos negativos en los últimos tres meses, y liquide si es posible cualquier otro préstamo que tenga pendiente.

Con los precios inmobiliarios continuando su trayectoria ascendente, parece arriesgado esperar seis meses más para lanzar un proyecto que hoy puede disfrutar de las condiciones de financiación más ventajosas jamais concedidas. Y más aún cuando las tasas deberían subir lógicamente impulsadas por la inflación que ya ha retomado su camino al alza: este respiro – o esta inercia – parece un momento favorable para la finalización de una adquisición.