أسعار فوائد القروض العقارية في عام 2021: التطورات والاتجاهات

أثبت عام 2020 استقراراً نسبياً في أسعار فوائد القروض العقارية، رغم جائحة كوفيد-19 والقلق الذي أثارته. وفي عام 2021، يوفر التعافي الأكثر وضوحاً للنشاط صورة أوضح لاتجاه سوق الإقراض العقاري في الأشهر المقبلة، بفضل التحركات السابقة في الأسعار. دعونا نضع هذه البيانات في سياقها، من أجل النظر إلى المستقبل وتقدير ما إذا كان أواخر عام 2021 سيكون فترة مواتية للالتزام بمشروع اقتناء عقاري.

بداية عام 2021 تحت شعار انخفاض الأسعار

لقياس أثر التطور الحالي في الأسعار، دعونا نضع أولاً عام 2021 في سياقه البنكي التاريخي للسنوات السابقة. إذا أخذنا بعض نقاط المرجعية الرئيسية، نلاحظ معدلات متوسطة بلغت تقريباً: • 1,32% في أبريل 2019، • 1,11% في ديسمبر 2019، • 1,27% في يونيو 2020، • 1,15% في ديسمبر 2020.

تميز بداية الأزمة الصحية بارتفاع حاد في أسعار الفائدة، وهو ما يُسهل تفسيره بالقلق إزاء احتمال انهيار الأسعار أو الطلب. ومع ذلك، لم يكد العام ينتهي حتى استأنفت المعدلة المتوسطة انخفاضها. لذلك من المثير للاهتمام التحقق مما إذا استمر هذا الاتجاه هذا العام، والإجابة هي نعم: منذ بداية عام 2021، بلغت المعدلة المتوسطة للأسعار 1,13% في الربع الأول.

انخفاض جديد في الأسعار يُلاحظ كل ربع سنة

فاجأ الربع الثاني المتخصصين مرة أخرى، حيث انخفضت المعدلة المتوسطة للأسعار إلى 1,06% في مايو ويونيو، مما يمثل انخفاضاً بمقدار 9 نقاط أساسية مقارنةً بديسمبر.

يمكن التمييز وفقاً لمستويات الدخل الأسري. حصل المشترون الذين يقل دخلهم عن 3 أضعاف الحد الأدنى الوطني للأجور على قروضهم، بمعدل، عند 1,11%، بينما حصل أولئك الذين يتراوح دخلهم بين 3 و5 أضعاف الحد الأدنى للأجور على 1,04%. وتذهب الجائزة للدخول التي تتجاوز 5 أضعاف الحد الأدنى للأجور والتي، بمعدل 0,94%، حصلت على أسعار تعبر عتبة 1%. وحتى على مدى 25 سنة، تنجح هذه الفئة في البقاء دون هذه العتبة الرمزية. ويُفسر هذا الجهد من البنوك بالمخاطر المنخفضة للإقراض للأفراد الأكثر ثراءً.

في الربع الثالث، سجلّت الأسعار مرة أخرى انخفاضاً طفيفاً، لتصل بمتوسط إلى 1,05%. ومع ذلك، يستمر الاتجاه التنازلي، خاصةً إذا ما أخذنا في الاعتبار أن هذه الأسعار تُمنح لفترات تشهد زيادة نسبية ملحوظة: 237 شهراً في يونيو، مقابل متوسط 231 شهراً في الربع الأول. يبدو أن أكتوبر يحطم أرقاماً قياسية جديدة، مع توقعات بأسعار تبلغ 0,78% على مدى 15 سنة، و0,96% على مدى 20 سنة، و1,16% على مدى 25 سنة. وقد تصل حتى إلى 0,52%، و0,63%، و0,89% على التوالي على مدى الفترات ذاتها لأقوى الملفات.

هل هذه اللحظة مناسبة للاقتراض؟

إذا كنت تطرح على نفسك هذا السؤال، ضع في اعتبارك جيداً أن عام 2021 يوفر أسعاراً أكثر فائدة ليس فقط مقارنةً بما لُاحظ منذ بداية الجائحة، بل وأقل حتى من أسعار عام 2019. وعلى العكس، يُمنح عدد أقل من القروض: بانخفاض 13,6% في النصف الأول من عام 2021 مقارنةً بالنصف الأول من عام 2019 (كان الانخفاض أشد حدة حتى في عام 2020).

الدرس المستخلص من ذلك هو أن البنوك أصبحت أكثر انتقائية. وراء صرامة توصيات HCSF بشأن نسب الدين إلى الدخل، المُعلنة منذ عام 2019، حريصة المؤسسات البنكية على استبعاد أخطر الملفات، في سياق يمكن أن يتغير فيه اقتصاد الأسرة أيضاً بسبب الجانب الصحي الذي قد يؤدي بسهولة أكبر إلى عدم القدرة على العمل أو صعوبات اقتصادية متزايدة. إن الأصغر سناً والأكثر هشاشة من المتقدمين هم من يتحملون وطأة هذه السياسة، التي تتبناها البنوك أقل ميلاً لتمديد الثقة.

ومع ذلك، يتعين على نفس البنوك الوفاء بأهدافها العالية للإقراض للسنة، وتبحث بنشاط عن طلبات التمويل. بحلول أواخر عام 2021، قد يكون من الممكن التفاوض على أسعار تاريخياً منخفضة، بشرط وحيد هو إظهار سجل نظيف وملف متين جداً.

ومن الجدير بالذكر أن الاستقرار المهني المُثبت، ومستوى جيد من الدفع الشخصي (10% كحد أدنى، 20% لراحة بال أكبر)، ونسبة دين إلى دخل أقل من عتبة 35% ستكون شروطاً أساسية. خطط أيضاً لتقديم كشف حساب خالٍ من الأرصدة السلبية خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة، وسدد إن أمكن أي قروض أخرى قد تكون قائمة عليك.

مع استمرار أسعار العقارات في مسارها التصاعدي، يبدو من المخاطر الانتظار ستة أشهر أخرى لإطلاق مشروع يمكن اليوم أن يتمتع بأكثر ظروف التمويل ملاءمة على الإطلاق. والأهم من ذلك أن الأسعار يجب أن ترتفع منطقياً مدفوعةً بالتضخم الذي استأنف بالفعل مساره التصاعدي: هذه المهلة – أو هذه الجمود – تبدو لحظة مواتية لإتمام الاقتناء!