Ventas largas: ¡piénselo!

En las ventas inmobiliarias, la norma generalmente aceptada establece un período de tres meses entre la firma del compromiso de venta y la firma de la escritura pública de venta propiamente dicha, acompañada de la entrega de las llaves de la propiedad. En realidad, este es un mínimo razonable para llevar a cabo los distintos pasos por parte del comprador: preparar su expediente y obtener su hipoteca.

Un período de tres meses es, por tanto, esencial, pero en ningún caso constituye una obligación: puede considerar ampliarlo por diversos motivos que le explicaremos. Transformará así su operación en lo que se conoce como una venta larga.

Los principios que rigen las ventas largas

Comencemos definiendo el proceso de venta larga, útil para proyectarse en una operación que se ha modificado. En realidad, nada cambia, salvo el período establecido entre la firma del compromiso de venta y el de la escritura pública notarial que formaliza la transmisión de propiedad: una venta se considera larga cuando el período acordado entre las partes es igual o superior a seis meses. En sentido contrario, la ley no establece ningún período máximo. Sin embargo, debe saber que será obligatorio firmar un compromiso de venta en la notaría si la venta larga supera los 18 meses.

Cabe señalar que este período siempre se define desde el inicio, con el fin de acordar mutuamente los contornos de la venta. No obstante, en caso de dificultad para obtener la financiación por parte del comprador o de evacuación de la propiedad por parte del vendedor, se puede firmar una cláusula adicional para revisar el período.

Los demás pasos son similares a una venta clásica: firma de un compromiso de venta (no obligatorio pero fuertemente recomendado) que contenga las condiciones suspensivas y el depósito de la garantía, presentación de la oferta de hipoteca y, a continuación, firma de la escritura de venta.

La venta larga debe resultar en un acuerdo con el comprador, que puede soportarla más que desearla. Para facilitar la obtención de su aprobación, podría realizar un gesto financiero sobre el precio de compra, por ejemplo. O destacar las ventajas que obtendrá, que detallaremos a continuación.

Encontrar otra propiedad

Como vendedor de una propiedad, su principal preocupación será saber dónde vivirá una vez vendida su propiedad. Evidentemente puede comprar otra casa antes de vender la que posee, pero la operación no es accesible a todos: debe tener el presupuesto y/o capacidad de endeudamiento para prescindir del capital procedente de la venta. Existe la opción de contratar un préstamo puente pero, aparte de los costes que conlleva, presenta un riesgo si tiene dificultades para vender, y además el banco solo tendrá en cuenta parte del importe esperado de la venta, en caso de que se revise a la baja.

Por lo tanto, sigue siendo preferible vender su propiedad antes de proyectarse a otra e incluso de buscarla. Entonces permanece la incertidumbre: ¿encontrará una casa o piso que le corresponda plenamente antes del plazo de tres meses? ¿Se verá obligado a quedarse con familiares y guardar sus pertenencias en costosos almacenes de autoalmacenamiento?

¡Incluso en el caso de que encuentre su propiedad ideal bastante rápido, en un mes por ejemplo, esta nueva operación también estará sujeta al fatídico período de tres meses: no podrá tomar posesión de su nueva propiedad hasta un mes después de entregar las llaves de la actual!

La principal ventaja de la venta larga reside aquí: al negociar con su comprador un período más largo antes de formalizar la escritura pública notarial, de seis meses por ejemplo, dispondrá de una considerable ventana de tres meses para encontrar su futuro hogar, además de los tres meses previstos para preparar la financiación. Siempre que para su compra, el propietario no wish también desee proceder con una venta larga, por supuesto.

Tranquilizar a los bancos

Dado que elige vender antes de comprar por todos los motivos expuestos anteriormente, se dará cuenta rápidamente de que su banco o intermediario encontrará esta idea brillante: el capital que tendrá para financiar su adquisición será entonces una certeza, no una presunción. Los bancos tenderán a ofrecer tipos de interés más bajos dado su expediente más sólido.

Además, un período más largo puede animarle a buscar las condiciones de préstamo más ventajosas, en lugar de aceptar una propuesta moderadamente interesante que llegue dentro del plazo establecido.

Prepararse para su mudanza con más tranquilidad

Más allá de los asuntos financieros y administrativos, es posible que su hogar esté lleno de objetos que no querrá llevarse a su nueva vida. Clasificar es often necessary when moving, and taking the time to sell or give away excess items will avoid cluttering your new home unnecessarily.

In the event of a change of region, a longer period can also make the transition smoother and more peaceful. Proceeding in several trips instead of one, and taking your bearings after, of course having found your new property, will be an appreciable strategy.

Optimising the chances of financing the transaction

A long sale can also relieve your buyer, whose impatience can be tempered by the advantages they gain from it. If it can mean a longer period to prepare their packing and plans regarding the move-in (and any work), it can also relate to the financing of the property.

During turbulent periods, notably as was the case during the health crisis and currently with rising rates, a file for a bank loan can experience difficulties. The procedures with brokers and various banks may require increased attention, all the more so as responses from the institutions concerned tend to be delayed.

Planning for a long sale, with a period of six months or more before finalising the transaction, will allow financing to be secured much more peacefully. Let us add that your buyer might also have a property to sell, and the long sale will give them more time to build up their deposit. They will thus gain in ease, without missing out on your property for which they fell in love.

Ultimately, the long sale can be seen as an intermediate strategy frente a la situación de compra-venta o venta-compra. En cierto modo, combina las ventajas de ambas soluciones, y si se necesita más paciencia, el sacrificio es realmente mínimo en comparación con la tranquilidad. Para comprador y vendedor, la venta larga garantiza la seguridad y el éxito de la operación: ¡no deje de considerarlo!