Vendite lunghe: pensateci!

Nelle compravendite immobiliari, la regola comunemente accettata fissa un periodo di tre mesi tra la firma del compromesso di vendita e quella dell’atto di vendita vero e proprio, accompagnato dalla consegna delle chiavi dell’immobile. Si tratta in realtà di un minimo ragionevole per svolgere i vari passaggi da parte dell’acquirente: assemblare il proprio fascicolo e ottenere il mutuo.

Un periodo di tre mesi è quindi essenziale, ma in nessun modo costituisce un obbligo: potete considerare di estenderlo per vari motivi che vi spiegheremo. Trasformerete così la vostra transazione in quella che viene definita una vendita lunga.

I principi che regolano le vendite lunghe

Iniziamo definendo il processo di vendita lunga, utile per proiettarvi in una transazione che è stata modificata. In realtà, non cambia nulla, tranne il periodo fissato tra la firma del compromesso di vendita e quello dell’atto notarile che formalizza il trasferimento di proprietà: una vendita è considerata lunga quando il periodo concordato tra le parti è uguale o superiore a sei mesi. Nell’altra direzione, la legge non fissa un periodo massimo. Tuttavia, dovete sapere che diventerà obbligatorio firmare un compromesso di vendita nello studio del notaio se la vendita lunga supera i 18 mesi.

Va notato che questo periodo viene sempre definito all’inizio, al fine di concordare reciprocamente i contorni della vendita. Tuttavia, in caso di difficoltà nell’ottenere il finanziamento da parte dell’acquirente o di liberare l’immobile da parte del venditore, è possibile firmare una modifica per rivedere il periodo.

Gli altri passaggi sono simili a quelli di una vendita classica: firma di un compromesso di vendita (non obbligatorio ma fortemente consigliato) contenente eventuali condizioni sospensive e accordi sulla caparra, presentazione dell’offerta di mutuo, quindi firma dell’atto di vendita.

La vendita lunga deve sfociare in un accordo con l’acquirente, che potrebbe sopportarla piuttosto che desiderarla. Per facilitare l’ottenimento della sua approvazione, potreste ad esempio fare un gesto finanziario sul prezzo di acquisto. Oppure evidenziare i vantaggi che otterrebbe, che illustreremo più dettagliatamente di seguito.

Trovare un’altra proprietà

Come venditore di un immobile, la vostra preoccupazione principale sarà sapere dove abiterete una volta venduta la vostra proprietà. Potete ovviamente acquistare un’altra casa prima di vendere quella che possedete, ma l’operazione non è accessibile a tutti: dovete avere il budget e/o la capacità di prestito per fare a meno del capitale derivante dalla vendita. C’è l’opzione di stipulare un prestito ponte ma, a parte i costi coinvolti, questo presenta un rischio se avete difficoltà a vendere, e inoltre la banca terrà conto solo di una parte dell’importo della vendita prevista, nel caso in cui venga rivisto al ribasso.

Rimane quindi il più delle volte preferibile vendere la vostra proprietà prima di proiettarvi in un’altra e anche di cercarla. Rimane quindi l’incertezza: troverete una casa o un appartamento che vi corrisponda pienamente prima della scadenza dei tre mesi? Sarete costretti a stare dai parenti e a conservare i vostri oggetti in costosi depositi self-storage? Anche nel caso in cui troviate la vostra proprietà ideale abbastanza rapidamente, ad esempio in un mese, questa nuova transazione sarà anch’essa soggetta al fatidico periodo di tre mesi: non potrete entrare in possesso della vostra nuova proprietà fino a un mese dopo la consegna delle chiavi di quella attuale!

Il vantaggio principale della vendita lunga sta qui: negoziando con il vostro acquirente un periodo più lungo prima di finalizzare l’atto notarile, ad esempio di sei mesi, avrete un considerevole intervallo di tre mesi per trovare la vostra futura casa, in aggiunta ai tre mesi destinati alla preparazione del finanziamento. A condizione che, per il vostro acquisto, il proprietario non desideri anch’egli procedere con una vendita lunga, ovviamente.

Rasserenare le banche

Dato che scegliete di vendere prima di acquistare per tutti i motivi sopra indicati, vi renderete rapidamente conto che la vostra banca o mediatore creditizio troverà questa idea geniale: il capitale che avrete per il finanziamento del vostro acquisto sarà allora una certezza, non una presunzione. Le banche tenderanno a proporre tassi di interesse più bassi dato il vostro fascicolo più solido.

Inoltre, un periodo più lungo potrebbe incoraggiarvi a cercare le condizioni di prestito più vantaggiose, piuttosto che accettare una proposta moderatamente interessante che arriva entro i termini assegnati.

Prepararsi al trasloco con maggiore serenità

Al di là delle questioni finanziarie e amministrative, è possibile che la vostra casa sia piena di oggetti che non vorrete portare con voi nella vostra nuova vita.fare clicca è spesso necessaria quando ci si trasferisce, e prendersi il tempo di vendere o regalare gli oggetti in eccesso eviterà di ingombrare inutilmente la vostra nuova casa.

In caso di cambio di regione, un periodo più lungo può anche rendere la transizione più fluida e serena. Procedere in più viaggi invece che in uno solo, e prendere le proprie referenze dopo, ovviamente avendo trovato la vostra nuova proprietà, sarà una strategia apprezzabile.

Ottimizzare le probabilita di finanziamento della transazione

Una vendita lunga puo anche sollevare il vostro acquirente, la cui impazienza puo essere temperata dai vantaggi che ne trarr. Se puo significare un periodo piu lungo per preparare i suoi bagagli e i suoi progetti riguardo al trasloco (ed eventuali lavori), puo anche riguardare il finanziamento dell’immobile.

Durante periodi turbolenti, in particolare come è stato il caso durante la crisi sanitaria e attualmente con i tassi in aumento, un fascicolo per un prestito bancario puo incontrare difficolta. Le procedure con i mediatori e le varie banche possono richiedere un’attenzione rinnovata, tanto più che le risposte dagli istituti interessati tendono a ritardare.

Prevedere una vendita lunga, con un periodo di sei mesi o piu prima di finalizzare la transazione, permettera di garantire il finanziamento con molta più serenita. Aggiungiamo che anche il vostro acquirente potrebbe avere una proprieta da vendere, e la vendita lunga gli darà piu tempo per accumulare la sua caparra. Guadagnera quindi in facilita, senza perdere il vostro immobile per il quale si era innamorato.

In definitiva, la vendita lunga puo essere vista come una strategia intermedia di fronte al dilemma acquisto-vendita o vendita-acquisto. Si puo dire che combini i vantaggi di entrambe le soluzioni, e se è necessaria una maggiore pazienza, il sacrificio rispetto alla serenita è davvero minimo. Per entrambe le parti, acquirente e venditore, la vendita lunga garantisce la sicurezza e la riuscita della transazione: da considerare assolutamente!