Wie Sie sich vor den Risiken einer Mietinvestition schützen

Unter den verschiedenen Möglichkeiten, Vermögen aufzubauen, wird Immobilien immer noch als sicherer Hafen angesehen, im Vergleich zu den Risiken, die mit Finanzanlagen am Aktienmarkt verbunden sind. Die Investition in Immobilien zur Vermietung ist eine effektive Methode, um Vermögen zu geringeren Kosten aufzubauen oder bestehendes Kapital anzulegen, damit es ein nachhaltiges Einkommen erzielt und gleichzeitig an Wert gewinnt.

Der Kauf ist jedoch nicht ohne Risiken, und es ist ratsam, sich zu schützen, um nicht nur die Anlagerentabilität, sondern auch Ihre finanzielle Gesundheit und Ihren täglichen Seelenfrieden zu bewahren. Lassen Sie uns erläutern, wie Sie Ihre Position am besten schützen können, wenn Sie eine Mietinvestition tätigen.

Lösungen gegen Mietausfall

Die Angst eines jeden Vermieters ist es, eines Morgens zu entdecken, dass die Miete nicht gezahlt wurde. Es sei darauf hingewiesen, dass Zahlungsverzögerungen auftreten können und dass, insbesondere in dieser Zeit der explodierenden Inflation, Flexibilität ratsam ist, wenn Sie sich nicht in einer Notlage befinden. Wenn wir hier von Mietausfall sprechen, nehmen wir an, dass der Mieter mindestens zwei aufeinanderfolgende Monatsraten nicht bezahlt hat und hinsichtlich der Begleichung der geschuldeten Beträge keine Sicherheit bietet. Verzögerungen können sich auch ansammeln und Sie in eine schwierige Situation bei Ihrer eigenen Bank bringen, was die Rückzahlung der Hypothek betrifft, falls zutreffend.

Der erste gute Reflex ist, den Dialog mit dem Mieter aufrechtzuerhalten, um zu verhindern, dass sich die Situation verschlechtert – und um zu ermitteln, ob eine einvernehmliche Lösung gefunden werden kann oder nicht. In jedem Fall können bestimmte Vorkehrungen zu Ihrer finanziellen Sicherheit beitragen.

Sorgfältige Auswahl des Mieters

Zuallererst sollten Sie nicht irgendjemanden einen Mietvertrag unterschreiben lassen. Eine sorgfältige Prüfung der Bewerbungsunterlagen des potenziellen Mieters sollte durchgeführt werden, um zu verifizieren, dass er die folgenden Fragen positiv beantwortet:

• Verfügt er über ausreichende und regelmäßige finanzielle Mittel, um die Miete und Nebenkosten bequem bezahlen zu können?
• Ist seine Situation für die Bürgschaften geeignet, die Sie abschließen möchten?
• Sind die vorgelegten Unterlagen echt?

Eine Vertrauensbeziehung sollte sich bereits bei den ersten Kontakten entwickeln können, und ansonsten können Sie Ihrem Instinkt vertrauen. Es ist besser, sich Zeit zu nehmen, um den richtigen Mieter zu finden, als schnell an einen Mieter zu vermieten, der ein schlechter Zahler ist!

Anforderung eines Bürgen

Als Dritter, der sich verpflichtet, die Miete im Falle von Schwierigkeiten des Mieters zu zahlen, ist die Existenz eines physischen Bürgen beruhigend. Der Bürge kann eine einfache Bürgschaft sein, und Sie können sich dann nach vorheriger Verfolgung beim Mieter an ihn wenden, wenn dieser die Situation nicht bereinigt. In einem zweiten Fall muss der Gesamtschuldner den Zahlungsausfall des Mieters sofort abdecken.

In allen Fällen verpflichtet sich der Bürge, das zu zahlen, was in der von ihm unterzeichneten Bürgschaftsvereinbarung festgelegt ist, falls der Mieter ausfällt: natürlich die Miete, aber auch die Nebenkosten, Steuern, Instandhaltung der Immobilie usw.

Leider kann die Bürgschaftsvorkehrung nicht ausreichen, wenn diese ebenfalls insolvent werden oder sich weigern, einzugreifen. Das Inkassoverfahren oder Räumungsklagen, die dann eingeleitet werden, werden sich zweifellos als langwierig und kostspielig erweisen, auch moralisch.

Absicherung mit einer Mietausfallversicherung (GLI)

Diese ist nur zugänglich, wenn Sie einen zahlungsfähigen Mieter mit einer sicheren Situation vorweisen: einen unbefristeten Arbeitsvertrag, ein Einkommen von mindestens dem Dreifachen der Miete und keine Geschichte von Mietausfall. Verschiedene Unterlagen werden von ihm angefordert, um dies zu rechtfertigen, und wenn dies akzeptiert wird, können Sie entschädigt werden für:

• Jede ausstehende Miete, bis zu dem Datum seiner freiwilligen oder erzwungenen Auszugst;
• Jeden Schaden, der bei der Abgabesinventur festgestellt wurde, sowie für den Mietausfall durch die Verzögerung bei der Wiederherstellung der Immobilie (als Option abzuschließen);
• Den Mietausfall, falls der Mieter die Immobilie plötzlich verlässt oder verstirbt;
• Die Verfahrenskosten, die inherent einem Räumungsantrag oder einer Inkassoaktion eigen sind.

Andere Versicherungspolicen außer der GLI existieren, um sich gegen das Risiko des Zahlungsausfalls zu schützen; in jedem Fall sollten Sie den vorgeschlagenen Vertrag sorgfältig prüfen: Kosten, Selbstbeteiligung oder Einschränkungen bei der Mieterauswahl könnten Sie überraschen.

Vermeidung finanzieller Verluste durch das Visale-Programm

Dies ist eine Bürgschaft, die von Action Logement unter bestimmten Bedingungen gewährt wird, die einen Vermieter für verlorene Miete und Nebenkosten in Höhe der Schuld entschädigen soll. Die Organisation wendet sich dann gegen den säumigen Mieter.

Ein Limit von 36 Monatsraten ist festgelegt, und die Miete darf – Nebenkosten eingeschlossen – in Paris 1.500 € oder in der Province 1.300 € nicht überschreiten. Was Schäden an der Immobilie betrifft, kann eine Entschädigung von bis zu 2 Monatsmieten gewährt werden.

Ihre Immobilie in gutem Zustand halten

Dies ist ein wesentlicher Punkt, der, wenn er schlecht gemanagt wird, den inneren Wert der Immobilie stark beeinträchtigen oder erhebliche Renovierungskosten verursachen kann. Ein umsichtiger Eigentümer wird besonders darauf achten, sich gegen Schäden zu schützen, die Mieter verursachen könnten. Wir haben bereits früher die Bürgschaft gegen Schäden erwähnt, die mit der GLI abgeschlossen werden kann, aber hier sind andere Schritte notwendig.

Durchführung einer detaillierten Inventur

Dies ist ein Schritt, der umständlich und zeitaufwendig erscheinen mag, der vom Gesetz sonst nicht vorgeschrieben ist, aber den Sie bei einem Problem froh durchgeführt haben werden.

Zögern Sie nicht, ein Dokument zu erstellen, um für jeden Raum die verschiedenen Elemente aufzulisten, um eine Vereinbarung mit dem Mieter über ihren Zustand zu erreichen. Dies kann die Wände und Böden betreffen, aber auch die Schalter, die Sanitär-, Küchen- und Badeinrichtungen oder sogar die Dichtungen und andere spezifische Details. Sie können dann eine Analyseraster erstellen, mit dem Sie schnell durch einfache Kreuze für jedes Element angeben können, ob der Zustand neu, akzeptabel oder beeinträchtigt ist.

Durch die Unterzeichnung eines solchen Dokuments kann der Mieter bei der Abgabesinventur nicht in bösem Glauben handeln. Um sicherzustellen, dass Sie für Schäden entschädigt werden, können Sie sich auf die bei Mietbeginn gezahlte Kaution verlassen – auch genannt die Sicherheitsleistung.

Erstattung für geringfügige Schäden durch die Kaution

Die Sicherheitsleistung, die automatisch bei Vertragsabschluss fällig wird, entspricht einer Monatsmiete ohne Nebenkosten. Sie kann direkt vom Mieter, durch den Loca-Pass-Vorschuss von Action Logement oder durch den Solidaritätsfonds für Wohnen (FSL) gezahlt werden.

Sie haben das Recht zu entscheiden, was Sie mit diesem Betrag tun möchten, wenn der Mieter auszieht, und daher den gesamten oder einen Teil davon einzubehalten, wenn Sie es für notwendig halten, um die Immobilie in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Diese Bewertung bleibt subjektiv und ist oft Gegenstand von Verhandlungen zwischen dem Mieter und seinem Vermieter.

Versicherung Ihrer Abwesenheit

Schäden sind nicht immer die Schuld des Mieters und können auftreten, wenn die Immobilie leer steht: Feuer, Überschwemmung, Vandalismus sind alles Risiken, die abgedeckt werden sollten. Wenn die Immobilie daher unbewohnt ist, schließen Sie eine Vermieter-Nichtnutzer-Versicherung ab, die die Kosten je nach gewählten Optionen deckt. Diese können die Deckung der Hypothekenraten, die Reparatur von Schäden oder sogar die Erstattung von Gegenständen oder Ausrüstungen in der Immobilie umfassen.

Wenn Sie innerhalb einer Eigentümergemeinschaft unbewohnte Immobilien besitzen, verpflichtet Sie das ALUR-Gesetz tatsächlich, eine solche Versicherung abzuschließen. Seien Sie vorsichtig, ein Versäumnis könnte im Schadensfall, der andere Immobilien in der Eigentümergemeinschaft betrifft, schwerwiegende Folgen haben.

Vor dem Risiko der Leerstandszeit schützen

Eine leere Immobilie stellt eine Kosten – oder Einnahmeausfall – dar, die schnell problematisch werden kann. Leerstand kann auftreten und andauern, wenn bei Kauf oder während der Mietzeit der Immobilie bestimmte Vorkehrungen nicht getroffen werden.

Die richtige Lage anvisieren

Eine Immobilie kann in ihren intrinsischen Eigenschaften außergewöhnlich sein, wird jedoch keinen Mieter interessieren, wenn sie mitten in einem isolierten Wald liegt. Die Nachfrage zu finden, die Ihrem Angebot entspricht, erfordert eine attraktive geografische Lage: im Stadtzentrum, in der Nähe von Geschäften und Schulen, Kultureinrichtungen oder in sich entwickelnden Vierteln. Dies ist das erste Kriterium zu untersuchen, insbesondere im Hinblick auf die Auswahl eines Suchgebiets, in dem Immobilien zu einem Preis präsentiert werden können, der Ihrem Budget entspricht.

Ihre Immobilie zur Vermietung geeignet machen

Ein Investor ist manchmal versucht, eine günstige Immobilie in zweifelhaftem Zustand zu erwerben, um die unmittelbare Rentabilität seiner Investition zu maximieren. In diesem Fall ist es unerlässlich sicherzustellen, dass die Immobilie die grundlegenden Kriterien für die Vermietung erfüllt und insbesondere die gesetzlich festgelegten Annehmlichkeitskriterien ordnungsgemäß erfüllt.

Angesichts des starken Mietwettbewerbs in bestimmten Gebieten kann es sich als nützlich erweisen, weiterzugehen und eine teilweise oder vollständige Renovierung der erworbenen Immobilie durchzuführen. Wenn die finanzielle Belastung zunächst steigt, kann der Vermieter davon profitieren, indem er die Miete deutlich erhöht und letztendlich einen höheren Marktwert der Immobilie erzielt.

Achten Sie während solcher Arbeiten wirklich darauf, nach den Erwartungen der heutigen Haushalte an Layout und Ausstattung zu denken: ein geräumiges Wohnzimmer, eine schöne offene Küche, eine Holzfeuerung sind alles Vorteile, die eine dauerhafte Belegung der Immobilie gewährleisten.

Schließlich, wenn jeder Mieter auszieht, zögern Sie nicht, Bilanz zu ziehen, um die Immobilie in einen guten Zustand zurückzuversetzen oder sogar zu verbessern, um sie so schnell wie möglich wieder zu vermieten.

Festsetzung einer angemessenen Miete

Außerhalb von Gebieten, in denen die Miete reguliert ist, könnten Sie versucht sein, Ihre monatlichen Einnahmen zu erhöhen. Dies kann eine schlechte Idee sein, wenn der Wettbewerb stark ist: Potenzielle Mieter werden Ihre Immobilie meiden. Beobachten Sie den Markt und setzen Sie eine erschwingliche Miete fest. Dieser besondere Punkt sollte Ihre Finanzstruktur leiten und nicht umgekehrt: Versuchen Sie nicht, Ihre Investition durch eine überhöhte Miete rentabel zu machen, sondern streben Sie eine Immobilie an, deren natürliche Miete Ihre Struktur rentabel macht.

Den Mieter verwöhnen

Schließlich wird das Behalten des Bewohners Ihrer Immobilie offensichtlich das Risiko von Mietleerstand verringern. Stellen Sie sicher, dass Sie gute Beziehungen pflegen, bei einer Anfrage von ihnen reaktionsschnell sind und zögern Sie nicht, regelmäßig Verbesserungen an der Immobilie vorzuschlagen, indem Sie Ausrüstung ersetzen oder modernisieren, den Anstrich oder die Böden renovieren, kurz: indem Sie die Arbeiten durchführen, die Sie ohnehin gut nach ihrem Auszug durchgeführt hätten!

Investieren Sie dank LMNP gelassener

Beachten Sie abschließend, dass es eine Investitionsweise gibt, durch die die meisten Risiken einer Mietinvestition verschwinden: möblierte Vermietung (LMNP).

Indem Sie unter diesem Status in eine serviced residence investieren, übertragen Sie die Verantwortung für die Verwaltung an den Betreiber der Residence: er ist für die Mietersuche, für den Mieteinzug, für die Verwaltung und Ausgleich eventueller Schäden auf seine Kosten verantwortlich. Der Vertrag, der von Anfang an unterzeichnet wird, verpflichtet sie sogar zur Zahlung der geplanten Miete, wenn die Immobilie leer bleibt!

Der LMNP-Status ermöglicht es Ihnen auch, Einkommen zu erhalten, das als Gewerbegewinn (BIC) und nicht als Immobilieneinkommen besteuert wird: Dies wird Sie weniger kosten.

Gelassen investieren erfordert besondere Aufmerksamkeit für die anfängliche Finanzstruktur und die Absicherung mit bestimmten spezifischen Vorkehrungen. Ein letzter nützlicher Rat: Bei der Auswahl der Immobilie achten Sie darauf, nicht emotional zu investieren. Sie sind dann in der Haut eines Investors, Sie kaufen die Immobilie nicht zum Wohnen. Suchen Sie daher nicht nach einer Immobilie, in der Sie sich wohl fühlen, sondern nach einer Immobilie, die objektiv die Kriterien erfüllt, die Sie mit Blick auf die Vermietung festgelegt haben. Viel Erfolg bei der Suche!