איך להגן על עצמך מפני הסיכונים של השקעה להשכרה?

בין הדרכים השונות לבניית עושר, נדל“ן עדיין נחשב למקלט בטוח, בהשוואה לסיכונים הכרוכים בהשקעות פיננסיות בשוק המניות במיוחד. השקעה בנכס להשכרת הנכס הנדל”ני היא דרך יעילה לבנות מורשת בעלות בעלות מופחתת, או להשקיע הון קיים כך שיניב הכנסה בת קיימא תוך עלייה בערכו.

עם זאת, העסקה אינה חסרת סיכונים מבחינה זו, ומומלץ להגן על עצמך כדי לשמר לא רק את רווחיות ההשקעה, אלא גם את הבריאות הפיננסית שלך ואת שלוות היומיום שלך. בואו נפרט כיצד להגן בצורה הטובה ביותר על העמדה שלך בעת ביצוע השקעה להשכרה.

פתרונות נגד אי-תשלום שכר דיר

הפחד של כל בעל בית הוא לגלות בוקר אחד ששכר הדיר לא שולם. יש לציין שעיכובי תשלום יכולים לקרות, ושבמיוחד בתקופה זו של אינפלציה גואה, הפגנת גמישות מומלצת אם אינך במצב קשה. כשאנו מדברים כאן על אי-תשלום שכר דיר, אנו מניחים שהדייר לא שילם לפחות שני תשלומים חודשיים רצופים ואינו מבטיח לגבי הסדרת החוב. עיכובים יכולים גם להצטבר, ולהעמיד אותך במצב קשה מול הבנק שלך לגבי החזר המשכנתא, ככל שהדבר רלוונטי.

הרפלקס הטוב הראשון הוא לשמר את הדיאלוג עם הדייר, כדי למנוע החמרת המצב - ולקבוע האם ניתן למצוא פתרון מוסכם או לא. בכל מקרה, אמצעי זהירות מסוימים יכולים לתרום להבטחת שלוותך הפיננסית.

בחירת הדייר בקפידנות

קודם כל, אסור שכל אחד יחתום על חוזה שכירות. יש לבצע בדיקה מדוקדקת של תיק המועמד לדיירות, כדי לאמת שהוא עונה בחיוב על השאלות הבאות:

• האם יש לו משאבים פיננסיים מספקים וסדירים, לשלם בנוחות את שכר הדיר והחשבונות?
• האם מצבו עונה על הקריטריונים לערבויות שברצונך לרכוש?
• האם המסמכים התומכים שהוצגו אותנטיים?

קשר של אמון צריך להיווצר מהחילופים הראשונים, אחרת תוכל לסמוך על האינסטינקט שלך. עדיף להקדיש זמן למציאת הדייר המתאים, מאשר להשכיר במהירות לדייר שאינו משלם בזמן!

דרישת ערב

כצד שלישי המתחייב לשלם את שכר הדיר במקרה של קושי מצד הדייר, נוכחותו של ערב פיזי מרגיעה. הערב יכול להיות ערבות “פשוטה”, ואז תוכל לפנות אליו לאחר שפנית קודם לדייר ואם הוא לא הסדיר את המצב. במקרה שני, הערב “יחד ומשותף” חייב לכסות את חוסר התשלום של הדייר ברגע שהוא מופיע.

בכל המקרים, הערב מתחייב לשלם את מה שנקבע בהסכם הערבות שהחתמת אותו עליו, במקרה של אי-תשלום מצד הדייר: שכר הדיר כמובן, אבל גם החשבונות, המיסים, תחזוקת הנכס וכו’. למרבה הצער, אמצעי הזהירות של הערב עשוי שלא להספיק, אם גם הוא הופך לחדל פירעון או מסרב להתערב. ההליך הגבייה או הליכי פינוי שיופעלו אז עלולים להיות ארוכים ויקרים, כולל מבחינה מוסרית.

הגנה באמצעות ביטוח שכר דיר לא משולם (GLI)

הוא יהיה נגיש רק אם תציג דייר בעל יכולת פירעון עם מצב מאובטח: חוזה עבודה קבוע, הכנסה של לפחות פי 3 מסכום שכר הדיר וללא היסטוריה של אי-תשלום שכר דיר. מסמכים שונים יידרשו ממנו כדי להצדיק זאת, ואם יאושר, תוכל לקבל פיצוי על:

• כל שכר דיר שלא שולם, עד למועד עזיבתו המרצון או הכפויה של הדייר;
• כל נזק שנמצא בפירוט המצב הסופי בעת היציאה, וכן על אובדן שכר הדיר הנגרם עקב העיכוב בהחזרת הנכס (יש לרכוש כאופציה);
• אובדן שכר הדיר שנגרם אם הדייר נטש את הנכס בפתאומיות או נפטר;
• עלויות ההליך הנלוות לבקשת פינוי או פעולת גבייה.

קיימים פוליסות ביטוח אחרות מלבד GLI כדי להגן מפני הסיכון של אי-תשלום; בכל מקרה, הקפד לבחון בקפידה את החוזה המוצע: העלות, ההשתתפות העצמית או המגבלות על בחירת הדייר עשויים להפתיע אותך.

מניעת הפסדים פיננסיים באמצעות תוכנית Visale

זוהי ערבות הניתנת על ידי Action Logement בתנאים מסוימים, המיועדת לפצות בעל בית על שכר דיר וחשבונות שאבדו, בסכום החוב. הארגון יפנה אז נגד הדייר המפר.

מגבלה נקבעת על 36 תשלומים חודשיים, ושכר הדיר לא יעלה - כולל חשבונות - על 1,500 יורו בפריז, או 1,300 יורו בפרובינציות. לגבי נזקים המשפיעים על הנכס, הם עשויים להיות כפופים לפיצוי של עד חודשיים של שכר דיר.

שמירה על הנכס שלך במצב תקין

זהו נקודה חיונית, שאם מנוהלת בצורה גרועה, יכולה להשפיע בחוזקה על הערך העצמי של הנכס או ליצור עלויות שיפוץ משמעותיות. בעל בית מאופק יקדיש תשומת לב מיוחדת להגנה על עצמו מפני נזקים שהדיירים עלולים לגרום. הזכרנו קודם את הערבות נגד נזקים שניתן לרכוש עם ה-GLI, אבל צעדים נוספים נחוצים כאן.

ביצוע פירוט מפורט של מצב הנכס

זהו שלב שעשוי להיראות מסורבל וגוזל זמן, שהחוק אחרת אינו דורש, אבל ישמח אותך שביצעת אם יש בעיה.

אל תהסס לערוך מסמך המפרט, עבור כל חדר, את האלמנטים השונים הקיימים, כדי להגיע להסכמה עם הדייר לגבי מצבם. זה עשוי לגעת בקירות ורצפות, אבל גם במתגים, אינסטלציה, ציוד מטבח וסניטרי, או אפילו אטמים ופרטים ספציפיים אחרים. לאחר מכן תוכל ליצור טבלת ניתוח שתאפשר לך לציין במהירות, באמצעות סימני X פשוטים לכל אלמנט, האם המצב חדש, מקובל או פגום.

על ידי חתימה על מסמך כזה, הדייר לא יוכל לפעול בתום לב במהלך פירוט המצב בעת היציאה. כדי להבטיח שתקבל החזר על נזקים, אתה יכול להסתמך על הפיקדון שנלקח בתחילת השכירות - המכונה גם מקדמה.

קבלת החזר על נזקים קלים באמצעות הפיקדון

המשולם אוטומטית בעת כניסה לחוזה השכירות, הפיקדון שווה לחודש שכר דיר ללא חשבונות. הוא עשוי להיות משולם ישירות על ידי הדייר, על ידי מקדמת loca-pass מ-Action Logement או על ידי קרן סולידריות דיור (FSL).

יהיה לך זכות להחליט מה לעשות עם הסכום הזה כשהדייר עוזב, ולכן לשמור על כולו או על חלקו אם אתה סבור שנחוץ להחזרת הנכס למצבו המקורי. ההערכה הזו נשארת סובייקטיבית ולעתים קרובות מהווה נושא למשא ומתן בין הדייר לבעל הבית שלו.

ביטוח הנכס שלך בהיעדרותך

נזקים לא תמיד מוטלים באשמת הדייר, ויכולים להתרחש כשהנכס ריק: שריפה, הצפה, ונדליזם, כולם סיכונים שצריכים להיות מכוסים. אם הנכס אינו מאוכלס לכן, רכוש ביטוח בעלות נכס לא-מתגורר שיכסה את העלויות בהתאם לאפשרויות שנבחרו. אלה עשויים לכלול כיסוי תשלומי משכנתא, תיקון נזקים, או אפילו החזר חפצים או ציוד הנוכחים בנכס.

אם אתה בעלים של נכס לא מאוכלס בתוך קופירייטינג, חוק ALUR למעשה מחייב אותך לרכוש ביטוח כזה. היזהר, כשל עלול לגרום לתוצאות חמורות במקרה של תביעה המשפיעה על נכסים אחרים בקופירייטינג.

מניעת סיכון התקררות

נכס ריק מייצג עלות - או היעדר הכנסה - שיכולה להפוך במהירות לבעייתית. התרחשות יכולה להתרחש ולהמשיך אם אמצעי זהירות מסוימים לא ננקטים בזמן הרכישה או במהלך חיי השכירות של הנכס.

מיקוד במיקום הנכון

נכס יכול להיות יוצא דופן במאפיינים העצמיים שלו, אבל הוא לא יעניין אף דייר אם הוא ממוקם באמצע יער מבודד. מציאת ביקוש שיתאים להיצע שלך דורשת מיקום גיאוגרפי אטרקטיבי: במרכז העיר, ליד חנויות ובתי ספר, מקומות תרבות או בתוך שכונות מתפתחות. זהו הקריטריון הראשון ללימוד, במיוחד לצורך בחירת אזור חיפוש שבו נכסים יוצגו במחיר שמתאים לתקציב שלך.

התאמת הנכס שלך להשכרה

משקיע לפעמים מפתה לרכוש נכס זול אבל במצב מפוקפק, כדי למקסם את הרווחיות המיידית של השקעתו. במקרה כזה, חיוני לוודא שהנכס עומד בקריטריונים הבסיסיים להשכרה ובמיוחד, שקריטריוני הראויות שנקבעו בחוק מולאו כראוי.

בהתחשב בתחרות החזקה על שוכרים באזורים מסוימים, יכול להיות שימושי ללכת רחוק יותר ולבצע שיפוץ חלקי או מלא של הנכס שנרכש. אם הנטל הפיננסי ההתחלתי עולה, בעל הבית עשוי ליהנות מהגדלה ניכרת של שכר הדיר ובסופו של דבר מערך נכס גבוה יותר בשוק.

במהלך עבודות כאלה, היזהר לחשוב באמת על הפריסה והציוד בהתאם לציפיות של משקי בית של היום: סלון מרווח, מטבח פתוח נעים, מערכת חימום על ידי עצים, כל אלה נכסים שיבטיחו תפוסה קבועה של הנכס.

לבסוף, כשכל דייר עוזב, אל תהסס לערוך מפקד כדי להחזיר את הנכס למצב טוב, או אפילו לשפר אותו, כדי להשכירו מחדש במהירות האפשרית.

קביעת שכר דיר סביר

מחוץ לאזורים שבהם שכר הדיר מווסת, ייתכן שתפתה להעלות את הרווח החודשי שלך. זו יכולה להיות רעיון רע אם התחרות עזה: דיירים פוטנציאליים יברחו מהנכס שלך. צפה בשוק וקבע שכר דיר בר השגה. הנקודה המסוימת הזו צריכה להנחות את המבנה הפיננסי שלך ולא להפך: אל תנסה להרוויח מההשקעה שלך באמצעות שכר דיר מנפח, אלא שאף לנכס ששכר הדיר הטבעי שלו הופך את המבנה שלך לרווחי.

פינוק הדייר במקום

לבסוף, שימור הדייר של הנכס שלך יפחית בבירור את הסיכון להתרחרות. הקפד לשמור על יחסי קרבה טובים, היה קשוב במקרה של בקשה ממנו ואל תהסס להציע באופן קבוע שיפורים לנכס, על ידי החלפה או מודרניזציה של ציוד, שיפוץ צבע או רצפות, בקיצור: על ידי ביצוע העבודות שבכל מקרה היית עושה זמן רב לאחר עזיבתם!

השקעה בשלווה רבה יותר הודות ל-LMNP

לסיכום, שים לב שיש דרך להשקיע שבה רוב הסיכונים הקשורים להשקעה להשכרה נעלמים: השכרה מרוהטת (LMNP).

על ידי השקעה תחת מעמד זה במתחם משרתים, אתה מוסר את אחריות הניהול למפעיל המתחם: הוא יהיה אחראי על מציאת דייר, על גביית שכר הדיר, על ניהול ופיצוי על כל נזק על חשבונו. החוזה שנחתם בתחילת הדרך אפילו מחייב אותו לשלם לך את שכר הדיר המתוכנן, כשהנכס נשאר ריק!

מעמד LMNP גם מאפשר לך לקבל הכנסות שייחשבו כרווחי מסחר (BIC) ולא כהכנסה מקרקעין: זה יעלה לך פחות מסים.

השקעה בשלווה דורשת תשומת לב מיוחדת למבנה הפיננסי ההתחלתי, וכיסוי עצמך עם אמצעי זהירות מסוימים. עצה שימושית אחרונה: בבחירת הנכס, היזהר שלא להשקיע מבחינה רגשית. אתה נמצא אז בעור של משקיע, אתה לא קונה את הנכס כדי לגור בו. לכן, אל תחפש נכס שבו אתה מרגיש בנוח, אלא נכס שעונה באופן אובייקטיבי על הקריטריונים שהגדרת לצורך השכרתו. ציד טוב!