¿Cómo protegerse contra los riesgos de la inversión en alquiler?

Entre las distintas formas de crear patrimonio, los bienes raíces siguen considerándose un refugio seguro, en comparación con los riesgos que implican las inversiones financieras en bolsa. Invertir en inmobiliario para poner el bien inmobiliario en alquiler es una forma eficaz de crear patrimonio a bajo coste, o de invertir un capital existente para que genere rentas sostenibles a la vez que se appreciate su valor.

Sin embargo, la operación no deja de tener sus riesgos, por lo que es prudente protegerse para preservar no solo la rentabilidad de la inversión, sino también su salud financiera y su tranquilidad diaria. Veamos detalladamente cómo proteger mejor su posición al emprender una inversión en alquiler.

Soluciones frente a impagos de alquiler

El temor de todo propietario es descubrir una mañana que no se ha pagado el alquiler. Hay que señalar que pueden producirse retrasos en el pago y que, especialmente en este período de inflación galopante, es recomendable mostrar flexibilidad si no se encuentra en una situación desesperada. Cuando hablamos aquí de alquiler impagado, estamos presuponiendo que el inquilino no ha pagado al menos dos mensualidades consecutivas y no ofrece garantías respecto a la liquidación de lo adeudado. Los retrasos también pueden acumularse, poniéndole en una situación difícil con su propio banco para la devolución de la hipoteca, en su caso.

El primer buen reflejo es mantener el diálogo con el inquilino, para evitar que la situación empeore – y determinar si se puede encontrar una solución amistosa o no. En cualquier caso, ciertas precauciones pueden contribuir a garantizar su tranquilidad financiera.

Seleccionar cuidadosamente al inquilino

En primer lugar, no debe permitir que cualquiera firme un contrato de arrendamiento. Debe realizarse un estudio minucioso del expediente del candidato inquilino, para verificar que responde positivamente a las siguientes preguntas:

• ¿Dispone de recursos financieros suficientes y regulares, para poder pagar cómodamente el alquiler y los gastos?
• ¿Su situación es eligible para las garantías que desea contratar?
• ¿Los documentos de apoyo presentados son auténticos?

Debería poder formarse una relación de confianza desde los primeros intercambios, y, si no, puede confiar en su instinto. Es preferible tomarse el tiempo necesario para encontrar al inquilino adecuado, que alquilar deprisa a un inquilino moroso.

Exigir un avalista

Como tercero que se compromete a pagar el alquiler en caso de dificultades del inquilino, la presencia de un avalista físico tranquiliza. El avalista puede ser un aval “simple”, y entonces podrá ponerse en contacto con él tras primero reclamar al inquilino y si este no resuelve la situación. En un segundo caso, el avalista “mancomunado y solidario” debe cubrir el incumplimiento del pago del inquilino tan pronto como aparezca.

En todo caso, el avalista se compromete a pagar lo establecido en el contrato de aval que le ha hecho firmar, en caso de incumplimiento del inquilino: el alquiler, por supuesto, pero también los gastos, impuestos, mantenimiento del inmueble, etc.

Desafortunadamente, la precaución del avalista puede no ser suficiente, si este también insolvencia o se niega a intervenir. El procedimiento de cobro o el desalojo que entonces se iniciarán sin duda resultarán largos y costosos, incluso moralmente.

Protegerse con la Garantía de Alquiler Impagado (GLI)

Solo será accesible si presenta un inquilino solventes con una situación segura: un contrato de trabajo permanente, ingresos de al menos 3 veces el importe del alquiler y sin antecedentes de alquiler impagado. Se le pedirán diversos documentos para justificar esto, y si es aceptado, podrá ser indemnizado por:

• Cualquier alquiler impagado, hasta la fecha de su salida voluntaria o forzosa;
• Cualquier daño observado en el inventario de entrega, así como por la pérdida de alquiler causada por el retraso en restaurar el inmueble (a contratar como opción);
• La pérdida de alquiler sufrida si el inquilino abandona repentinamente el inmueble o fallece;
• Los costes del procedimiento inherentes a una solicitud de desalojo o acción de cobro.

Existen otras pólizas de seguro besides la GLI para protegerse contra el riesgo de impago; en cualquier caso, asegúrese de estudiar cuidadosamente el contrato propuesto: el coste, el exceso o las restricciones sobre la elección del inquilino podrían sorpresa.

Prevenir pérdidas financieras mediante el sistema Visale

Se trata de una garantía concedida por Action Logement bajo ciertas condiciones, destinada a indemnizar a un propietario por el alquiler y los gastos perdidos, hasta el importe de la deuda. La organización actuará entonces contra el inquilino moroso.

Se establece un límite de 36 mensualidades, y el alquiler no debe superar – incluidos los gastos – 1.500 euros en París, o 1.300 euros en provincias. En cuanto a los daños que afecten al inmueble, pueden estar sujetos a una indemnización de hasta 2 meses de alquiler.

Mantener su inmueble en buen estado

Se trata de un punto esencial, que si se gestiona mal, puede impactar strongly en el valor intrínseco del inmueble o generar costes de renovación sustanciales. Un propietario prudente prestará especial atención a protegerse contra los daños que puedan causar los inquilinos. Ya hemos mencionado la garantía contra daños que puede contratarse con la GLI, pero aquí son necesarios otros pasos.

Realizar un inventario de entrada detallado

Se trata de un paso que puede parecer tedioso y consume mucho tiempo, y que la ley por lo demás no exige, pero del que se alegrará de haber realizado si surge algún problema.

No dude en elaborar un documento para enumerar, para cada habitación, los diversos elementos presentes, con el fin de llegar a un acuerdo con el inquilino sobre su estado. Esto puede concernir a las paredes y suelos, pero también a los interruptores, fontanería, equipos de cocina y saneamiento, o incluso a las juntas y otros detalles específicos. Puede entonces crear una cuadrícula de análisis que le permita indicar rápidamente, mediante simples cruces para cada elemento, si el estado es nuevo, aceptable o degradado.

Al firmar tal documento, el inquilino no podrá actuar de mala fe durante el inventario de salida. Para asegurarse de ser indemnizado por los daños, puede confiar en la fianza tomada al inicio del arrendamiento – también llamada depósito de seguridad.

Recuperar los daños menores mediante la fianza

Pagadera automáticamente al celebrar el contrato de arrendamiento, la fianza equivale a un mes de alquiler sin gastos. Puede ser pagada directamente por el inquilino, por el anticipo loca-pass de Action Logement o por el fondo de solidaridad para la vivienda (FSL).

Tendrá derecho a decidir qué hacer con esta suma cuando el inquilino se vaya, y por tanto retenerla total o parcialmente si considera necesario devolver el inmueble a su estado original. Esta evaluación sigue siendo subjetiva y suele ser objeto de negociación entre el inquilino y su propietario.

Asegurar su inmueble en su ausencia

Los daños no siempre son culpa del inquilino, y pueden producirse cuando el inmueble está vacío: incendio, inundación, vandalismo, son todos riesgos que deben cubrirse. Por lo tanto, si el inmueble está desabitado, contrate un seguro de propietario no ocupante que cubrirá los costes según las opciones elegidas. Estas pueden incluir cubrir las mensualidades de la hipoteca, reparar los daños, o incluso reembolsar objetos o equipos presentes en el inmueble.

Si es propietario de un inmueble desabitado dentro de una copropiedad, la ley ALUR le exige efectivamente contratar dicho seguro. Tenga cuidado, un incumplimiento podría tener graves consecuencias en caso de siniestro que afecte a otras propiedades de la copropiedad.

Prevenir el riesgo de vacancia

Un inmueble vacío representa un coste – o ausencia de ingresos – que puede convertirse rápidamente enproblemático. La vacancia puede producirse y persistir si no se toman ciertas precauciones en el momento de la compra o durante la vida rental del inmueble.

Apuntar a la ubicación correcta

Un inmueble puede ser excepcional en sus características intrínsecas, pero no interesará a ningún inquilino si está situado en medio de un bosque aislado. Encontrar una demanda que coincida con su oferta requiere una posición geográfica atractiva: en el centro de la ciudad, cerca de tiendas y escuelas, lugares culturales o en barrios en desarrollo. Este es el primer criterio a estudiar, especialmente de cara a seleccionar una zona de búsqueda donde los inmuebles puedan presentarse a un precio que se ajuste a su presupuesto.

Adaptar su inmueble para el alquiler

A veces un inversor se ve tentado a adquirir un inmueble barato pero en malas condiciones, para maximizar la rentabilidad inmediata de su inversión. En tal caso, es esencial asegurarse de que el inmueble cumple los criterios básicos para el alquiler y, en particular, que se cumplen adecuadamente los criterios de decencia establecidos por ley.

Dada la fuerte competencia de alquileres en ciertas zonas, puede resultar útil ir más allá y realizar una renovación parcial o total del inmueble adquirido. Si la carga financiera inicial aumenta, el propietario puede beneficiarse aumentando notablemente el alquiler y, en última instancia, teniendo un mayor valor del inmueble en el mercado.

Durante tali lavori, tenga cuidado de pensar realmente en la distribución y los equipos según las expectativas actuales de los hogares: una sala de estar espaciosa, una bonita cocina abierta, un sistema de calefacción de leña, son todos elementos que garantizarán la ocupación permanente del inmueble.

Finalmente, cuando cada inquilino se vaya, no dude en hacer balance para devolver el inmueble a un buen estado, o incluso mejorarlo, para volver a alquilarlo lo antes posible.

Establecer un alquiler razonable

Fuera de las zonas donde el alquiler está regulado, podría tentarle aumentar sus ingresos mensuales. Esta puede ser una mala idea si la competencia es feroz: los inquilinos potenciales huirán de su inmueble. Observe el mercado y establezca un alquiler asequible. Este punto particular debe guiar su estructura financiera y no al revés: no busque rentabilizar su inversión mediante un alquiler inflado, sino más bien un inmueble cuyo alquiler natural haga rentable su estructura.

cuidar al inquilino en curso

Por último, retener al ocupante de su inmueble reduciráobviously el riesgo de vacancia del alquiler. Asegúrese de mantener buenas relaciones, sea receptivo en caso de una solicitud de su parte y no dude en proponer regularmente mejoras del inmueble, reemplazando o modernizando equipos, renovando la pintura o los suelos, en definitiva: realizando las obras que de todos modos habría hecho poco después de su marcha.

Invertir con más serenidad gracias a LMNP

Para concluir, tenga en cuenta que existe una forma de invertir mediante la cual la mayoría de los riesgos vinculados a la inversión en alquiler desaparecen: el alquiler amueblado (LMNP).

Al invertir bajo este estatus en una residencia con servicios, encomienda la responsabilidad de gestión al gestor de la residencia: este se encargará de buscar un inquilino, de la recuperación del alquiler, de gestionar y compensar cualquier daño a su cargo. El contrato firmado al principio incluso se compromete a pagarle el alquiler previsto, ¡cuando el inmueble permanezca vacío!

El estatus LMNP también le permite recibir ingresos que serán gravados como beneficios comerciales (BIC) y no como ingresos inmobiliarios: esto le costará menos en impuestos.

Invertir con serenidad requiere prestar especial atención a la estructura financiera inicial, y cubrirse con ciertas precauciones específicas. Un último consejo útil: al elegir el inmueble, tenga cuidado de no invertir emocionalmente. Está entonces en la piel de un inversor, no está comprando el inmueble para vivir en él. Por lo tanto, no busque un inmueble en el que se sienta cómodo, sino un inmueble que cumpla objetivamente los criterios que habrá establecido de cara a alquilarlo. ¡Buena búsqueda!