Come proteggersi dai rischi dell'investimento in affitto?

Tra i vari modi per costruire il proprio patrimonio, l’immobiliare è ancora considerato un rifugio sicuro, rispetto ai rischi degli investimenti finanziari nel mercato azionario in particolare. Investire in proprietà immobiliari per mettere la proprietà immobiliare in affitto è un modo efficace per costruire patrimonio a costo ridotto, o per investire il capitale esistente in modo che generi un reddito sostenibile guadagnando al contempo in valore.

Tuttavia, la transazione non è priva di rischi per questo motivo, ed è saggio proteggersi per preservare non solo la redditività dell’investimento, ma anche la salute finanziaria e la serenità quotidiana. Vediamo nel dettaglio come proteggere al meglio la propria posizione quando si intraprende un investimento in affitto.

Soluzioni contro l’affitto non pagato

La paura di ogni proprietario è scoprire una mattina che l’affitto non è stato pagato. Va notato che i ritardi nei pagamenti possono verificarsi e che, soprattutto in questo periodo di inflazione galoppante, mostrare flessibilità è consigliabile se non ci si trova in gravi difficoltà. Quando parliamo di affitto non pagato, intendiamo che l’inquilino non abbia pagato almeno due rate mensili consecutive e non dia garanzie regarding il pagamento di quanto dovuto. I ritardi possono anche accumularsi, mettendola in una situazione difficile con la propria banca per il rimborso del mutuo, se applicabile.

Il primo buon riflesso è mantenere il dialogo con l’inquilino, per impedire che la situazione peggiori – e per determinare se si possa trovare una soluzione amichevole o meno. In ogni caso, alcune precauzioni possono contribuire a garantire la serenità finanziaria.

Selezionare accuratamente l’inquilino

Prima di tutto, non dovrebbe firmare un contratto di locazione chiunque. Dovrebbe essere effettuato uno studio attento della pratica del candidato inquilino, per verificare che risponda positivamente alle seguenti domande:

• Dispone di risorse finanziarie sufficienti e regolari, per permettersi agevolmente l’affitto e le spese?
• La sua situazione è idonea per le garanzie che desidera stipulare?
• I documenti di supporto presentati sono autentici?

Un rapporto di fiducia dovrebbe potersi costruire fin dai primi scambi, e in caso contrario può fidarsi del proprio istinto. È meglio prendersi il tempo per trovare l’inquilino giusto, piuttosto che affittare rapidamente a un inquilino che non paga!

Richiedere un garante

Come terza parte che si impegna a pagare l’affitto in caso di difficoltà per l’inquilino, la presenza di un garante fisico è rassicurante. Il garante può essere una garanzia “semplice”, e in questo caso potrà essere contattato dopo aver prima seguito l’inquilino e se questi non risolve la situazione. In un secondo caso, il garante “coobbligato” deve coprire l’inadempimento dell’inquirino non appena si manifesta.

In tutti i casi, il garante si impegna a pagare quanto stabilito nel contratto di garanzia che ha fatto firmare, in caso di inadempimento dell’inquilino: l’affitto ovviamente, ma anche le spese, le tasse, la manutenzione della proprietà, ecc.

Sfortunatamente, la precauzione del garante potrebbe non essere sufficiente, se questi diventa insolvibile o rifiuta di intervenire. La procedura di recupero o procedura di sfratto che verrà poi avviata si rivelerà senza dubbio lunga e costosa, anche a livello morale.

Proteggersi con la Garanzia Locatizia Inquilini (GLI)

Sarà accessibile solo se presenta un inquilino solvibile con una situazione sicura: un contratto di lavoro a tempo indeterminato, reddito di almeno 3 volte l’importo dell’affitto e nessun precedente di affitto non pagato. Varie documentazioni gli verranno richieste per giustificare questo, e se accettato, potrà essere risarcito per:

• Qualsiasi affitto non pagato, fino alla data della sua partenza volontaria o forzata;
• Qualsiasi danno riscontrato sull’inventario di uscita, così come per la perdita di affitto causata dal ritardo nel ripristinare la proprietà (da stipulare come opzione);
• La perdita di affitto subita se l’inquilino abbandona improvvisamente la proprietà o viene a mancare;
• I costi della procedura inerenti a una richiesta di sfratto o azione di recupero.

Esistono altre polizze assicurative oltre alla GLI per proteggersi dal rischio di mancato pagamento; in ogni caso, si assicuri di studiare attentamente il contratto proposto: costo, franchigia o restrizioni sulla scelta dell’inquilino potrebbero stupirla.

Prevenire le perdite finanziarie tramite il sistema Visale

Si tratta di una garanzia concessa da Action Logement secondo determinate condizioni, destinata a risarcire un proprietario per l’affitto e le spese persi, fino all’importo del debito. L’organizzazione poi agirà contro l’inquilino inadempiente.

È fissato un limite di 36 rate mensili, e l’affitto non deve superare – spese incluse – 1.500 € a Parigi, o 1.300 € in provincia. Per quanto riguarda i danni che colpiscono la proprietà, possono essere oggetto di un risarcimento fino a 2 mesi di affitto.

Mantenere la proprietà in buone condizioni

Questo è un punto essenziale, che se mal gestito, può strongly impactare il valore intrinseco della proprietà o generare costi di ristrutturazione sostanziali. Un proprietario prudente presterà particolare attenzione a proteggersi dai danni che gli inquilini potrebbero causare. Abbiamo menzionato prima la garanzia contro i danni che può essere stipulata con la GLI, ma qui sono necessari altri passaggi.

Eseguire un inventario dettagliato delle dotazioni

Questo è un passaggio che può sembrare laborioso e dispendioso in termini di tempo, che la legge d’altronde non richiede, ma che sarà lieto di aver eseguito in caso di problema.

Non esiti a redigere un documento per elencare, per ogni stanza, i vari elementi presenti, al fine di raggiungere un accordo con l’inquilino sulle loro condizioni. Questo può riguardare pareti e pavimenti, ma anche interruttori, impianti idraulici, equipaggiamenti cucina e sanitari, o persino guarnizioni e altri dettagli specifici. Può quindi creare una griglia di analisi che le consenta di indicare rapidamente, usando semplici croci per ogni elemento, se la condizione è nuova, accettabile o degradata.

Firmando tale documento, l’inquilino non può agire in malafede durante l’inventario di uscita. Per assicurarsi di essere rimborsato per i danni, può contare sul deposito cauzionale versato all’inizio della locazione – chiamato anche deposito cauzionale.

Essere rimborsato per danni minori tramite il deposito cauzionale

Pagabile automaticamente al momento della firma del contratto di locazione, il deposito cauzionale è pari a un mese di affitto escluso spese. Può essere pagato direttamente dall’inquilino, dall’anticipo loca-pass di Action Logement o dal Fondo di Solidarietà per l’Alloggio (FSL).

Avrà diritto a decidere cosa fare con questa somma quando l’inquilino se ne andrà, e quindi trattenerla interamente o in parte se la considera necessaria per restituire la proprietà alle condizioni originali. Questa valutazione rimane soggettiva ed è spesso oggetto di negoziazione tra l’inquilino e il suo proprietario.

Assicurare la proprietà in sua assenza

I danni non sono sempre colpa dell’inquilino, e possono verificarsi quando la proprietà è vuota: incendio, allagamento, vandalismi, sono tutti rischi che dovrebbero essere coperti. Se la proprietà è quindi non occupata, stipuli un’assicurazione per proprietario non occupante che coprirà i costi a seconda delle opzioni scelte. Queste possono includere la copertura delle rate del mutuo, la riparazione dei danni, o persino il rimborso di oggetti o attrezzature presenti nella proprietà.

Se possiede proprietà non occupate all’interno di una co-proprietà, la legge ALUR la obbliga effettivamente a stipulare tale assicurazione. Attenzione, un’inadempienza potrebbe avere gravi conseguenze in caso di sinistro che interessi altre proprietà della co-proprietà.

Prevenire il rischio di vacanza

Una proprietà vuota rappresenta un costo – o assenza di guadagni – che può rapidamente diventare problematico. La vacanza può verificarsi e persistere se alcune precauzioni non vengono prese al momento dell’acquisto o durante la vita locativa della proprietà.

Identificare la posizione giusta

Una proprietà può essere eccezionale nelle sue caratteristiche intrinseche, ma non interesserà nessun inquilino se si trova nel mezzo di una foresta isolata. Trovare una domanda che corrisponda alla sua offerta richiede una posizione geografica attraente: in centro città, vicino a negozi e scuole, luoghi culturali o in quartieri in sviluppo. Questo è il primo criterio da studiare, in particolare in vista della selezione di un’area di ricerca dove le proprietà possono essere presentate a un prezzo corrispondente al suo budget.

Adattare la proprietà alla locazione

Un investitore è talvolta tentato di acquisire una proprietà economica ma in condizioni dubbie, per massimizzare la redditività immediata del suo investimento. In tal caso, è essenziale assicurarsi che la proprietà soddisfi i criteri di base per la locazione e in particolare, che i criteri di decenza stabiliti dalla legge siano correttamente soddisfatti.

Data la forte concorrenza locativa in alcune zone, può rivelarsi utile andare oltre e effettuare una ristrutturazione parziale o totale della proprietà acquisita. Se l’onere finanziario iniziale aumenta, il proprietario può trarne beneficio aumentando notevolmente l’affitto e in definitiva avendo un valore di mercato della proprietà più elevato.

Durante tali lavori, faccia attenzione a pensare davvero alla disposizione e agli equipaggiamenti secondo le aspettative delle famiglie di oggi: un soggiorno spazioso, una bella cucina aperta, un sistema di riscaldamento a legna, sono tutti vantaggi che garantiranno l’occupazione permanente della proprietà.

Infine, quando ogni inquilino se ne va, non esiti a fare il punto per riportare la proprietà in buone condizioni, o anche migliorarla, per riaffittarla il più rapidamente possibile.

Stabilire un affitto ragionevole

Al di fuori delle zone dove l’affitto è regolamentato, potrebbe essere tentato di aumentare i suoi guadagni mensili. Questa può essere una cattiva idea se la concorrenza è feroce: i potenziali inquilini fuggiranno dalla sua proprietà. Osservi il mercato e stabilisca un affitto accessibile. Questo punto particolare dovrebbe guidare la sua struttura finanziaria e non il contrario: non cerchi di rendere redditizio il suo investimento attraverso un affitto esagerato, ma punti piuttosto su una proprietà il cui affitto naturale rende redditizia la sua struttura.

Coccolare l’inquilino in loco

Infine, trattenere l’occupante della sua proprietà ridurrà ovviamente il rischio di vacanza locativa. Si assicuri di mantenere buone relazioni, sia reattivo in caso di richiesta da parte loro e non esiti a proporre regolarmente miglioramenti alla proprietà, sostituendo o modernizzando le attrezzature, rinnovando la vernice o i pavimenti, in breve: effettui i lavori che in ogni caso avrebbe fatto bene dopo la loro partenza!

Investire più serenamente grazie al LMNP

Per concludere, noti che esiste un modo di investire attraverso il quale la maggior parte dei rischi legati all’investimento in affitto scompare: la locazione mobiliare ammobiliata (LMNP).

Investendo sotto questo status in una residenza di servizi, affida la responsabilità della gestione all’operatore della residenza: sarà responsabile di trovare un inquilino, per recuperare l’affitto, per gestire e compensare eventuali danni a proprie spese. Il contratto firmato all’inizio li impegna anche a pagarle l’affitto previsto, quando la proprietà rimane vuota!

Lo status LMNP le permette anche di ricevere redditi che saranno tassati come profitti commerciali (BIC) e non come redditi immobiliari: questo le costerà meno in tasse.

Investire serenamente richiede un’attenzione particolare alla struttura finanziaria iniziale, e coprirsi con alcune precauzioni specifiche. Un ultimo consiglio utile: quando sceglie la proprietà, faccia attenzione a non investire emotivamente. È allora nella pelle di un investitore, non sta acquistando la proprietà per abitarvi. Pertanto, non cerchi una proprietà in cui si sente a suo agio, ma piuttosto una proprietà che obiettivamente soddisfi i criteri che avrà stabilito in vista della sua locazione. Buona caccia!