Lo status LMP, la strategia intelligente per prepararsi alla pensione

Questo status, purché si sappia come utilizzarlo adeguatamente, offre numerosi vantaggi fiscali e consente di ottenere una solida pensione tutelando al contempo la trasmissione del proprio patrimonio.

Il beneficio di questo status conferisce a determinate categorie di professionisti il diritto alla copertura sociale in caso di cessazione dell’attività.

Questo si applica, ad esempio, nel caso di un commerciante che decide di cedere il proprio negozio. Attraverso questo mezzo, è possibile evitare molti costi usually sostenuti durante la trasmissione immobiliare.

Un altro vantaggio è la sua grande flessibilità. Infatti, chiunque può trovare ciò che più gli si addice in quanto può essere adattato alle esigenze particolari di ciascun individuo. Si consiglia di non precipitarsi nella strutturazione della transazione e di analizzare il tipo di immobile acquistato così come il patrimonio esistente. Diversi tipi di proprietà possono essere interessati da questo status: case tradizionali, appartamenti e abitazioni all’interno di una residenza con servizi (tipo turistico, studentesco o casa di riposo).

Quali condizioni devono essere soddisfatte per ottenere lo status di locazione professionale arredata?

Secondo l’Articolo 151 del Codice Generale delle Imposte (CGI), per beneficiare dello status LMP, devono essere soddisfatte due condizioni:

È assolutamente obbligatorio che il fatturato IVA inclusa generato dalla locazione dell’immobile o degli immobili arredati superi i 23.000 € all’anno e rappresenti più della metà del reddito totale.

L’iscrizione al Registro delle Imprese (RCS) è obbligatoria.

Tuttavia, alcune professioni non hanno legalmente diritto al titolo di commerciante. Le professioni liberali sono le principali interessate e non possono svolgere un’attività commerciale se non rispettando determinate regole.

Disavanzi e LMP

Il locatore deve dichiarare i proventi da locazione come BIC (profitti industriali e commerciali). Successivamente, il locatore deciderà il regime fiscale più adatto ai propri obiettivi.

Per le persone fisiche il cui utile non supera i 32.000 € all’anno, esiste il regime micro-BIC. In questo caso, il locatore beneficia di un’abbuono del 50% sui propri guadagni. Più chiaramente, solo la metà del reddito da locazione sarà tassata. Inoltre, in caso di oneri significativi da pagare da parte del locatore, la soluzione migliore è scegliere il regime reale. È infatti possibile detrarre dal reddito da locazione gli oneri derivanti dall’acquisto dell’immobile. Da questo può sorgere un disavanzo. Un’ampia gamma di spese può essere generata da questi oneri: interessi del mutuo nel caso in cui il locatore abbia finanziato tutto o parte dell’acquisto tramite credito, tasse professionali (per chi deve pagarle), spese del condominio, assicurazioni sul mutuo e imposte sulla proprietà.

Esistono due scenari:

Ipotesi n. 1: Un disavanzo sorgerà quando gli oneri supereranno i guadagni. Questo sarà imputato al reddito totale del locatore nei sei anni successivi. Più precisamente, sarà detratto dal reddito, riducendo così le imposte. Questo a differenza del locatore non professionale di arredati che può sottrarre questo disavanzo solo dal proprio reddito da locazione arredata.

Ipotesi n. 2: Gli oneri sono inferiori agli utili. In questo caso, l’ammortamento dell’immobile distribuito su vent’anni sarà detratto dal reddito da locazione in modo che la somma dei redditi da locazione sia pari a zero. Pertanto, i guadagni saranno netti delle imposte grazie all’ammortamento. Inoltre, il locatore beneficerà di un risparmio sui contributi sociali che, a seconda dei casi, può variare dal 7 al 25%. Come si può dedurre, poiché questi sono in parte basati sul reddito, se questo dovesse diminuire, anche questi contributi verrebbero ridotti.

Esenzione dall’imposta solidale sul patrimonio e dalle plusvalenze

Altri due vantaggi fiscali sono da attribuire allo status LMP. Infatti, gode di un’esenzione riguardo alle plusvalenze generate dalla vendita dell’immobile. Tuttavia, devono essere soddisfatte le due condizioni seguenti:

Gli utili realizzati devono essere inferiori a 90.000 €.

Più di cinque anni di attività di locazione.

A seconda dei casi, è possibile essere esenti dall’ISF (imposta solidale sul patrimonio). Per beneficiare, il locatore deve dichiarare proventi superiori a 23.000 € all’anno. Questa attività deve inoltre rappresentare una somma che ammonti a più del 50% del reddito familiare.

Infine, lo status LMP facilita le donazioni ai discendenti. I discendenti del locatore dovranno infatti pagare i diritti di successione, precedentemente ridotti attraverso un accordo adattato a questo tipo di operazione.

Si consiglia di consultare uno specialista per assicurarsi che il progetto sia stato realizzato nelle migliori condizioni legali possibili. Sextant France, esperti in questo campo, sarà lieta di assistervi nelle procedure di acquisto immobiliare se ne sentite la necessità.

Ecco l’elenco delle proprietà LMNP di rivendita disponibili con Sextant che vi permetteranno di costruire un portafoglio di 4-5 proprietà LMNP che vi permetteranno di ottenere lo status LMP